不動産売却成功の絶対条件、不動産仲介(媒介)の基礎知識をインプット

カテゴリ 不動産売買のポイント 記事更新日: by .

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これから仲介業者と打ち合わせをして、不動産売却を成功させるためには、最低限それがどのような仕組みかを理解しておく必要があります。一般的な不動産売却において、不動産仲介会社は物件売主様から依頼を受けて、物件の調査をしたのちに新聞、雑誌やインターネット広告で買いたいお客様を探します。そして、成約したら重要事項説明書や契約書を作り、売買をすすめていく……ということになります。

仲介を法律(宅地建物取引業法)の用語で媒介といいます。
そして、お客様から「この物件を売ってください」と依頼を受ける媒介契約には、おもに3つの類型があります。

  1. 一般媒介契約
  2. 専任媒介契約
  3. 専属専任媒介契約

順に説明していきましょう。

複数の業者に重ねて依頼する「一般媒介契約」

一般媒介

図のように、お客様(依頼者)が複数の不動産会社に仲介を依頼する形態が「一般媒介契約」です。お客様がそれぞれの業者と打ち合わせをして、売却をすすめていく形になります。図の各業者から、さらに別の業者に紹介して購入希望のお客様を探してもらう事もあります。

ひとつの業者に絞って依頼する「専任媒介契約」

専任媒介

こちらは、お客様(依頼者)が選んだ1社に売却活動を任せる形の契約です。専任媒介契約を締結した会社は、自分たちで広告をして購入希望者を探すほか、他業者にも情報を流してお客様を紹介してもらいます。この場合、お客様がご自身で買い手を見つけて契約することもできます。

あとは③の専属専任媒介契約ですが、こちらは専任媒介契約と似ていますが、お客様自身で買い手を見つけることもがきないという契約内容で、必ず専属専任媒介を締結した業者を通して契約する必要があります。この類型はお客様にとってあまりメリットがないため、「一般媒介契約か専任媒介契約か」の二者択一で考えてもよいでしょう。

では、どの類型がおすすめなの?

時々お客様から、「一般媒介契約と専任媒介契約、どちらがおすすめですか?」と尋ねられることがあります。
これはケースバイケースで、物件によってちょっと考え方が変わってきます。たとえば相場より安くてお買い得な売れ筋物件であれば、一般媒介でも十分ではないでしょうか? 複数の業者が競争することで、より早く売却できるかもしれません。

一方、「債務が大きく残っていて、価格を下げられない」とか、「近隣と境界に関してのトラブルがあり調整が必要」などの難しい物件は専任媒介にしておいたほうが無難でしょう。信頼できる不動産業者を探して、そこに責任を持って対応してもらうのが得策だからです。

また、これは全般的にいえることですが「本気で広告してもらいたい」と思ったら、専任媒介にすべきでしょう。弊社でも広告を掲載する際、一番よい枠はどうしても専任媒介や専属専任媒介をいただいている物件から埋めていきます。雑誌GooHomeの巻頭特集で掲載してほしい物件を尋ねられた場合でも、一般媒介の物件より専任媒介の物件を優先します。これは当然のことで、私たち1社に任せていただいている専任物件に対して、私たちはかなり重い責任を負っているからです。

そこから、内地向けのリゾート案件なども専任媒介がよいと考えています。
専任でお任せいただければ、弊社で契約しているすべての不動産情報サイトに掲載しますし、東京や大阪の不動産業者に「沖縄で物件を探しているお客様はいませんか?」というDMを打つこともよくあります。

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一般媒介でも2~3社に絞って媒介契約をされている場合は、私たちもかなり気をつけて広告するように努めます。ところが、時に10社以上と契約されているケースもあります。こうなると、この物件がもう売れたのか売れていないのかさえ把握できなくなりますので、積極的に扱う事ができなくなります。

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