Posted by 無道路地、あるいは袋地（注）と呼ばれる土地は郊外に行けばよく見かけます。道路に接していませんから、次の図のような状況になっています。
こういった無道路地の場合、査定額を出すことが非常に困難になります。「そうはいっても、何か法則があるのでは？」というご質問もいただきます。たとえば、税務上は次のように考えるようです。
税務上の袋地の価格の出し方
国税庁の説明によれば、無道路地の価格は路線価に基づいて計算した価格（不整形地として評価）から、その価額の40％の範囲内において相当と認める金額を控除して評価する、とされます。
この相当と認める金額がクセものです。
この額とは、建築基準法その他の法令に基づいて建築物を建築するために必要な、最小限の通路を確保するために必要な額です。次の図を見てください。
このように、通路を設けるとした場合、最初の図のＡ土地から通路部分を路線価に基づいて計算した単価で買い取ると仮定し、その金額をＢ土地全体の評価額から控除する、というわけです。
通常の土地売買において、これはまったく現実的ではありません。
現実的な評価はどうなるのか？
実際には、上図のＡ土地の持ち主が通路部分を売却してくれる可能性は高くありません。そもそも、Ａ土地にはすでに住宅が建っており、専用通路を分筆するためには、その建物を取り壊さないといけない場合も多々あります。
では、どうすればいいのか？
これは相当な難題なのです。
実際には「専用通路を買い取れるか？」を先に解決
実務ではこういう場合、まずはＡ土地の所有者に面談するところからスタートします。本当の意味での査定額は、その後でしか出せません。
Ａ土地の所有者から問題なく専用通路を買い取れた場合は、近隣の相場と遜色ない査定額を出すことができます。
一方、Ａ土地の所有者が買い取りを拒否した場合はやっかいです。
その場合は他の土地を経由して公道に接する専用通路を設けることができないか、その他の可能性を探ります。
それでも、どうしてもダメな場合は、非常に低い査定額を出さないといけません。
このような場合は宅建業者が使う査定ソフトでは対応できず、近傍のヤード用地や農地との比較になってきます。
また、売買が成立する可能性もきわめて低くなります。他人地に囲まれて公道に接していない土地ですから、わざわざこれを買おうという人はほとんどいません。
可能性があるとすればＡ土地の所有者に直談判して「お隣の土地を買って敷地を広くしませんか」と持ちかけることくらいでしょう。
今のところ、こういったケースでの法律上の救済策は存在しません。
2016年４月６日補足
都市計画区域外（今帰仁村や東村など国頭郡の一部、八重瀬町の旧具志頭村部など）では、建築基準法上の接道義務がゆるやかです。そのため、無道路地（あるいは囲繞地）であっても建築可能な場合があります。
建築が可能であれば、通常の宅地に準ずる扱いとして、価格を査定することが可能になります。
注尺：袋地について、弁護士の中村真氏がおもしろい記事を書かれています。
ちなみに中村真氏の著書『相続道の歩き方』を最近拝読。おもしろかったです。かなりおすすめです。
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