渋滞問題等、オーバーツーリズム的な要素も孕んではいますが、観光立県としての沖縄や、我々宿泊業に関わっている立場としては観光客の増加や宿泊日数の伸びを期待したいところですね。

さて、その宿泊事業をやるための物件ですが、現在売りに出ている物件で良さそうなものもありますが、正直それ専用で作られたものではないことがほとんどなので、帯に短したすきに長し感がどうしてもあるように思います。

弊社でも宿泊事業を行っていますが、この事業はうまくやればあまり手をかけず（外注という意味で）第2の収入を得られる参入障壁の低い事業だと思っています。

実際にその手の問い合わせも多く、関心の高さが伺えます。だがしかし、そう簡単に物件が見つかるわけでもなく、イチから新築するのもハードルが高い。。。そんな現状を打破するために建てて販売しようということでスタートした新築戸建て販売。先日着工し、来年2月ごろに完成予定です。

宿泊事業をやってみてわかる、押さえておいた方がいいと思われるポイント、雨の日でもBBQができる屋根付きウッドデッキ、花火ができる庭、私物や掃除用具・備品を入れておく収納。長期滞在に喜ばれる乾燥機等、使いやすく設計したつもりです。

できれば県内の方に購入してもらい、第2の収入を得て、県民所得の低さの改善の一助となってくれればと思います。もちろん、ノーリスクではありません。

しかし”成功”の反対は”何もしない”です。

一人でも多くの人が”成功”してくれたらいいなと思います ^^)

個人で農地を取得する、というのはハードルが高いものでした。

弊社で以前売りに出していた150坪くらいの農地も「買いたいです！」「家庭菜園をしたいです！」という問い合わせを多数受け、そのたびに「いや、この土地は農業従事者じゃないと買えないんですよ。。」という説明をし、お断りするということを繰り返していました。

これには農地法の第3条2項5号という条文のなかに、原則として50haを下限面積とする。という面積要件があり、これを下回る面積では農地の権利移転の許可が出ない。という、どうしても破れない壁があったからです。

農業を辞めたり、親から引き継いだサラリーマン息子が荒れ地になっている農地を売ることができず、畑をしたい、家庭菜園をしたい個人が畑を買えない。という農地を守るための農地法が現場の末端では農地を守れていないという、なんだかなぁ、という状況が続いておりました。

しかし！

今回令和5年の4月より農地法の改正により、この農地法第3条2項5号がきれいさっぱり削除されました！

つまり、下限面積が無くなったのです。今までは各市町村が各地の実情に合わせて下限面積を設定していましたが、その根拠となる条文が無くなったので、市町村もそれぞれに広報をしています。（なにやら動きの遅い市町村もあるとかないとか。。）

もう、これからは100坪の農地でも購入可能です。

いままでお断りしてしまった皆様、是非農地購入に向け動き出してほしいと思います。

※ちなみに年間耕作日数150日以上、土地全体を耕すこと。等の要件は引き続き適用されるので内地にいながら沖縄の農地を買う。とかは基本的にはできません。

しかし、やんばるあたりでこの話をするとある程度話ができるんですが、中南部に行くと”え、あの話まだ生きてるんだ？！”とか、いまだに”USJが来るんだっけ？”とか、”どこにできるの？”なんて感じでまるで国境を越えたかのような温度差を感じます。

まあ、まだ施設の全容が発表されていないことも要因だとは思いますが、構造物の建築が始まれば業者さんの出入りも増え、周辺のアパートが現場事務所や作業員の宿泊場所として埋まるかもしれません。弁当屋さんも増えそうですね（笑）

そんな感じで周辺では期待値を上げつつある状況ですが、土地の値段にはそこまで影響を与えていない様子です。ただ、値上がりを見込み、今は保有しておこうという動きもあるようなので全容の発表の後、どういう動きになるのか楽しみです。

ちなみに、以前一度だけ新聞（たしか1面）で取り上げられたことがあり、その時は今帰仁の土地の問い合わせが一時的に増えましたので、次回も同じ現象が起きるのではと思っております。

いずれにせよ、テーマパーク事業では雇用創出も大きなテーマとして掲げられており、1000名規模の雇用が生まれるといわれていますので、あらゆる方面での市場の拡大は期待できると思います。投資先としてやんばるの物件を仕込むのは今が最後のチャンスかもしれません。

早いもので本年も残すところ、あとわずかとなりました。コロナ渦ではありましたが、皆様にとって素敵な一年であったことを願っています。

さて、弊社では下記の期間、年末年始の休業を取らせていただきます。
ご迷惑をお掛けいたしますが、何卒ご了承くださいますよう宜しくお願い申し上げます。

年末年始　休業期間
2021年12月29日（水）～2022年1月3日（月）

※休業期間中にお問い合わに関しましては、2022年1月4日より順次対応させて頂きたく存じます。

どうぞ、よいお年をお迎えください。
2022年も、沖縄かりゆし不動産を宜しくお願いいたします。

緊急事態宣言も明け、経済活動も徐々に復活できるのかなぁ

なんて思ったりもしていますが、同業者さんとの会話では

あんまり物件動いてないねぇ、なんて話もチラホラ聞いたりします。

弊社では取引件数はそこまで減ってはいませんが、単価が恐ろしく下がっています( ´∀｀ )

そんな折、とある同業者さんから法務局に出されている登記申請が例年の半分ほどになっている、という驚きの情報を頂きました（所有権移転とか抵当権設定などもひっくるめてらしいですが）

それはそれは景気も悪くなるはずだ、と思いながらも同業者の言葉を疑いつつm(__)m、国土交通省や法務省のページを開いてみました。

2021年8月までの暫定値ですが（1年の66％）

意外と2020年に迫るペースであることが判明。

また、取引面積のデータもあり

こちらも2020年に迫る勢い。ただ、やはり2019年と比べるとどちらも減少傾向となっています。

また、法務省のページより

2019年度　土地売買の所有権移転　 1,217,473件　登録免許税　 2268億4876万9500円

　　　　　建物売買の所有権移転 　　356,278件　登録免許税　　458億9533万2100円

2020年度　土地売買の所有権移転　1,199,262件　登録免許税　　2093億7391万1500円

　　　　　建物売買の所有権移転　 330,410件 登録免許税　　 430億1435万8100円　

今年度は2020年度と同じくらいになりような感じではありますが、2019年度と比べると減少傾向であることが分かります。数字が大きすぎて、なにやら良くわかりませんが、登録免許税のトータル差額が2019年度と2020年度で203億5583万2000円。軽減税率を考慮せず税額を1000分の20だとすると、、、評価額で1兆円以上の差が！！

売買価格にすると数兆円規模で総額の取引価格が下がっているんでしょうねぇ。。。内地の大手不動産会社が自社ビルを手放した、なんていう話もうなずけます。新型コロナウイルスの治療薬の話も出てきていますので、今後またV字回復を期待したいですね。

沖縄本島は主に国頭村がその対象地となっていますが、具体的にどこが対象エリアなの！？という方も多いと思いますので、まずはエリアのおさらいから↓↓↓↓↓↓

やんばるというと広い範囲をイメージされる方が多いと思いますが実際に推薦されたエリアは濃い緑色のところです。

○○岳という部分が多く含まれており、ほとんど山になっているところですね。周辺は管理地域、緩衝地帯等になっています。

そして、このニュースが流れてから当社に問い合わせがあった内容を大別すると大体この3つとなりました。

1，世界自然遺産になったら、観光客が増えて儲かるかな！？

2，土地の値段上がるかな！？今のうちに買った方がいい？？

3，あれ？私が持ってる土地、建築できるよね？？

確かにどれも気になる内容ではありますね。

北部のテーマパークがニュースになった時も同じように問い合わせがありましたが、個人的には今回の世界自然遺産はテイストが違うのかな、と思っています。

まあ、話題になればもちろんある程度の人の流れがおこり、また、エコツーリズム的な業態も増えるんじゃないかとは思いますが、長期的スパンで考えるとどうでしょう？

世界自然遺産には前例があり、日本で現在、世界自然遺産に登録されている箇所は知床、白神山地、小笠原諸島、屋久島となっています。登録された当初は話題性もあり観光客数も増えたりしたようですが、現在それぞれの観光客数はどうやら減少傾向です。まあ、わざわざ不便な所へ入り込んでいって、おまけにWi-Fiも飛んでないといった環境ではウチだって子どもたちからブーイングが来そうです（笑）

沖縄にもハレクラニやヒルトンなんかの高級ホテルがどんどん建ち、人気もあるようなので旅行の楽しみ方も変わってきているのかもしれませんね。

世界自然遺産の趣旨からするとその方が望ましいのかもしれませんが。

そのあたりを参考にマーケティングをしてみてはいかがでしょうか？自ずと土地の値段が上がるかどうかも見えてくると思います。

さて、最後の建築についてですが、これには明確な規定があります。

やんばるの国立公園内は自然公園法が適用されています。

まあ、大部分が森なので建築といってもそこまでの影響はないかと思いますが、この自然公園法の特別地域内は建ぺい率や容積率が大きく制限されます。また、建築物は隣地境界から5M離さないといけなかったりするので、特別地域内で間口が10Mの土地を買ってしまったら両サイドから5Mずつ離して建物が建てられない。という可能性もあります。ご自身が所有されている土地、また、購入を検討している土地があればどの区域に該当するのか確認してみてください。

残念ながら今のところ”NO”と言わざるを得ないというのが実感です。はい。

しかし、決してテーマパークに悲観的というわけではなく、まだ実感がないだけでこれからじわりじわりと上がってくるものだと思っています。

以下先日の沖縄タイムス記事より

↓↓↓

　沖縄県の今帰仁村と名護市にまたがるオリオン嵐山ゴルフ倶楽部で計画されているテーマパークの着工時期が、２０２２年４月以降になることが５日、分かった。
関係者によると、着工時期は当初、２１年夏から秋ごろと想定していた。しかし、工事の効率化などを考慮して工程を見直し、計画を精査した結果、２２年４月以降の着工でも、当初予定していた２４年末から２５年初旬の開業に間に合うと判断した。

　事業を計画しているジャパンエンターテイメントの担当者は「事業は順調に進んでいる」と説明している。

　着工時期が２２年４月以降となったことで、オリオン嵐山ゴルフ倶楽部は、２１年夏から秋ごろを予定していたゴルフ場の営業終了時期を、いったん２２年３月末まで延期することを決定。４月以降の営業スケジュールについては現時点で未定。
また、これにより、会員権を買い取る当初の方針に変更はないとしている。

実際には、実際に工事が始まったり、イメージパースみたいなものが公開されると、”ほー、こんなものができるのか！”という感じで実感が持てるのでしょう。

また、個人的には工事が始まると工事の人たちはどこに泊まるんだろうか、とか、弁当屋さんは儲かるんだろうか、とか、開業したら1,000～1,500人といわれる雇用はどこから生み出されるんだろう、アパートの入居率も上がるかな。と期待と妄想が止まらなくなってきます。

また、まだ計画段階ではありますが伊差川から本部半島を繋ぐ道路

ちゃんと進むのか分からないですが本部港クルーズ拠点計画

これからまだまだ伸びしろのあるエリアだと思っています。

あとは、観光客も楽しめる場所であり、地元の方にも住みよい場所であれば落ち込み気味の人口も回復し、一次、二次、三次産業がバランス良くなればなお良しだと思いますので、政治行政にはそういうところに期待したいものです。

2021年始まって、3か月目ですね！そして令和二年度が終わりを迎えようとしております～。

ひさしく情報お伝えしておりませんでしたが・・・弊社は令和2年度、現時点で、

成約件数・・・・20件！！！です(^^)/

昨年は少々問い合わせもすくないながらご契約いただいた物件も、融資が進まないことで決済が延びたりと売主さん、買主さん、弊社ともどもやきもきしたものです。

ですが、願いと努力が通じて年が明け、大きい物件は鈍いものの、ありがたいことに畑や土地が決まっていっております♪

成約情報は、Twitterでは発信しておりましたがサボってないですよ、ブログでも随時発信していこうと思いますのでよろしくお願いします(*´ω｀*)。

とても趣はありますが
建物は傷みもなかなか激しく、オーナーも建物は解体して
土地のみの売却をお考えとのことでした。

昭和３０年ごろの古民家はポツポツ見たことがありますが
それでもやはり使えるように水回り等一式リフォームすると
数百万の費用が掛かります。

なので確かにこれは土地で売り出したほうがいいかなぁと判断し
”上物あり”の売地として広告をスタートしました。

解体を前提としていたので、
取得した建物の現在事項が記載された謄本に
建築年月日が記載されていない（古い建物にはよくあります）
ことはあまり気にせずにいたのですが、、

ある日、現地近くでお会いしたある経営者の方に
この物件含め、数件の土地を紹介したところ

”建物とその歴史が素晴らしい”という素敵な感性でこの物件を
見ていただき、この建物を利用する前提で購入していただくことになりました。

とんとん拍子で話が進み、さあ、いざ契約です。
法務局で閉鎖謄本を取っても建築年月日は記載されていません。

こういうときは、、、

建物の評価証明書を取ると、役所が課税をするために把握している
建築年月日を参考にします。（正確かどうかはさておき）

ということで、役所に行き評価証明書を取得。

さて、どれどれ。と見た瞬間。
我が目を疑いました。

・・・戦前？！

慌ててオーナーに確認すると、途中でペンキさえ塗らなければ
文化財に指定されていたかもしれないとのこと。

驚愕です。あと一歩で中城村の中村家住宅と肩を並べる存在であったとは。
そして購入していただいた社長の感性に敬服です。

不動産業15年目にして、改めてその土地の歴史、関わった人の想い。
そういったものを掘り起こして引き継ぐことも大切なことだなぁと
反省させられました。

零細企業の強み（？）を活かして
1件1件、丁寧にいきます！

本年も沖縄かりゆし不動産をよろしくお願いいたします。

2021年も皆様にとって飛躍の年となるよう祈念申し上げます。。

さて、長引くコロナ禍のなか最近よく”不動産は動いているの？？”というご質問を多々いただきます。

”不動産は動かないから不動産なんですよ”と言いたい気持ちをぐっと抑え、お答えしておりますが

”不動産は動いています”

とは言っても北部エリアが主体である弊社だけの現象かもしれませんが、500万前後の別荘用地がほとんどです。なかなか売れずに残っていた物件も年末でポンポン売れていき、改めて売れない物件はないんだなぁと実感しています。

民泊やホテル用地といった大型の物件はなかなか動かなくなりましたが、個人での購入が増えてきていますので、小さい土地を持て余している地主さんにとってはチャンスかもしれませんね。

ちなみに私はお正月を本部町の備瀬で迎えました。

写真は備瀬崎方面からの初日の出（ちょっと過ぎ）です。

本年もよろしくお願いいたします。