このタイトルを読んだ方は、脱税指南かと思われるかもしれませんが、沖縄かりゆし不動産は法令遵守で業務を行っております。

ご安心ください。

でも、この内容に期待して前のめりになった皆さん、すいません。

これは農振農用地の農地に限った話になります。

そして農地を持て余している地主の皆さん。

お待たせしました。

土地を売却しても譲渡所得税がかからない方法を教えちゃいます。

この方法、まず、農地法による売買を行わないというのが大前提になります。

通常、農地の所有権移転は農地法に基づく許可が必要になりますよね。

それをやらないとなると、話が成立しないじゃないか、という声が聞こえてきそうですが、ここで使うのは農業経営基盤強化促進法に基づいた売買です。

これは農林水産省が、地域の意欲がある農業従事者や農業志望の方に使わない農地の売却を促すために行っているようで、手続きをしっかりと踏めば売主さんは最大800万円の特別控除を受けることができます。

（買うための条件や制約等は若干あります）

もちろん、控除額以上利益が出れば課税対象になりますが、これは農地法の3条許可では適用されません。知っていると知らないとでは大違いなので、ご質問等があれば沖縄かりゆし不動産にお問い合わせください。

（農業委員会の窓口でも親切に教えてくれます）

また、沖縄かりゆし不動産では農地の売買も取り扱っていますので、畑を売りたい、新たに農業をしたい、という方からのお問い合わせもお待ちしております。

みなさんラストスパートの時期だと思いますが是非とも頑張っていただきたいと思います。

ところで弊社は海が見える物件を数多く取り扱わせていただいていますが、

購入希望のお客様も”海が見える高台”か”海近くの土地”をご希望される方が多くいらっしゃいます。

不動産にはそれぞれの地域や状況によって色々な法令制限なんてものがあり

ただただ目の前にいい感じの広場があっても、必ずしも建築可能とは限りません。

まあ、それをご説明し間違いがないように取引のサポートをするのが我々不動産業者であり

宅建士の役割なのですが。。

そんな中、この仕事をやっていると、”崖条例”といわれる法令を知らない業者さんに出くわすことがありますのでおさらいを兼ねて、高台で土地をお探しの方には知っておいていただきたい内容です。

宅建業法ではなく、沖縄県の建築基準法施行条例ですが、

宅建士の方は

はい、ここテストに出ますよーと宅建試験でも勉強しているはずですね！

崖の上や崖の下に建物を建築する場合は注意が必要です。

知らずに購入してしまい、いざ建築しようと思ったら擁壁等で予定外の出費が！

しかもこういう工事はちょっと規模が大きくなると数千万かかることもザラです。

（仲介業者がいた場合、判例上損害賠償請求できるようですが。）

個人売買で購入した場合は恐らく売主に請求するのは難しいのではないでしょうか。

というわけで、眺めの良い崖の上に家は建ちますが、見えない部分の出費を考えて

資金計画を立てないといけないですよ、というお話でした。

個人的には重要事項説明書にチェック項目を入れるだけで無駄なトラブルが防げるのではないかと思うのですが ^^

今回はわかっているようでわかっていない部分もある、セットバックについて。
不動産物件情報を見ていると、ときどき「セットバック要」「セットバック有り」などと書かれています。なんとなく「建物を建てるときに、一定のスペースを空けて、後退して建てないといけないのかな？」という感じで理解している方も多いのではないでしょうか？

だいたい当たっていますが、厳密に言うとちょっと違っているかも知れません。概要を説明しましょう。
建築基準法（第42条）に、土地が接している道路の幅が４ｍ未満の場合は、建物や壁・門等はその道路の中心線から２ｍ後退しなければならない、と定められています。この中心線から２ｍのうち、敷地が削られる部分がセットバック。

たとえばこのような形状の土地で、物件の前面の道路幅が４ｍを切っているとします。

その場合、建物を建てるときには、中心線から２ｍ（矢印で示した位置）まで塀・門・建物を後退しないといけないことになります。その後退した部分は道路とみなされます。
というわけで、不動産物件情報に「セットバック有り」等と書かれているときは、土地の一部が使えない、ということになります。

一方後退とは？

さらに、ちょっと例外的なセットバックもあります。
上の写真では、物件の反対側も宅地ですが、これが宅地でなく川やがけ地であった場合。この場合、道路幅を４ｍ確保するためには、中心線から２ｍ後退しただけではだめということになります。

そこで、「一方後退」といって、道路の反対側から４ｍの位置まで後退しなければいけなくなります。

セットバック部分の取り扱い

セットバック部分は、自分の土地ではありますが、建物を建てるときの建ぺい率・容積率を計算する上で、敷地面積に含まれません。
とくに狭い土地では、「どれくらいの大きさの家を建てられるかな？」という計算の時にちょっと不利になってしまいますので、そのあたりを踏まえて検討してみてください。