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本日付の朝日新聞デジタルによると、ついに届出民泊の届出が始まったそうです。

 一般の住宅に有料で人を泊める「民泊」が6月に解禁されるのを前に、自治体への物件の届け出が15日、始まった。仲介サイトや管理業者も登録制となり、違法なヤミ民泊を掲載しないなどの対策が求められる。

とのことです。沖縄県でも下記のページで住宅宿泊事業について説明しています。それによると「平成30年6月15日からは、旅館業法に基づく許可の取得又は住宅宿泊事業法に基づく届出を行うことで、民泊を行うことができるようになります。」とのことです。

住宅宿泊事業について(沖縄県)

沖縄県でも住宅宿泊事業については独自の制限を設けていますので、ちょっと注意が必要です。とくに用途地域が第一種・第二種低層だったり、第一種・第二種中高層の場合に曜日による制限などが設けられています(市町村によるので詳しくは県に問い合わせを)。
また、学校周辺でも制限があったりします。ですので、年間180日まで営業できるものの、トップシーズンの休日に、効率よく営業しよう! というようなプランに制限がでる可能性も……。

そうはいっても、届出で180日間の営業ができるというのは、漫然と空き家を放置しているよりずっと有利ではないかと思います。

法律が施行される本年6月15日まで、注目していきたい話題です。

南城市大里稲嶺で、かねてから建築していました分譲住宅2棟が完成に近づいてきました。外装サイディング施工がほぼ完了しています。また、内装は壁ができてきて、クロスの下地となる石膏ボードもほぼ貼り終わっています。

お風呂(システムバス)もインストール済みです。システムキッチンなどはクロス施工が終わって、最後の最後に設置されるので、ちょっと感じがつかめるまでには時間がかかりますが、それもあと2週間くらいと予想しています。

今回、設備はほとんどTOTO製ですから、建売分譲住宅としてはよいものを使っていると思います。また、場所もけっこう便利です。南城市の中では人気エリアのひとつではないでしょうか? イオンタウン南城も近く、比較的高速道路へのアプローチも良好です。

ご見学随時受け付けていますので、よろしくお願いいたします。
弊社で日程があわずにご案内できない場合は、がじゅまる不動産さんなど協力会社へぜひお問い合わせください。

売主様都合等で、非公開で売却中の大型物件が2件ありますので、よろしければお問い合わせください。いずれも業者様紹介可能です(手数料分かれ)。

1)今帰仁村内 6800坪/9億5500万円
オーシャンフロントで高台オーシャンビュー。小さなプライベートビーチ付き(上記動画が高台からの眺め)。

小さなプライベートビーチあり

2)名護市郊外 7600坪/11億4000万円
防風林を隔ててビーチに出ることができ、オーシャンビューも楽しめます。自然公園法第二種特別地域。

同業者の方はお気軽に資料をご請求ください。

南城市大里稲嶺で建築中の分譲住宅2棟が、進行中です。上棟完了し、かなり住宅の形になってきました。現時点でご見学を希望される方は、ご予約いただけましたらご案内しています。

価格は2768万円(税込)と2964万円(税込)。このエリアではお求めやすい価格だと思います。

小高い丘に建っているため、ベランダからの眺めも楽しめます。残念ながらオーシャンビューではありませんが(大里稲嶺にオーシャンビューはあまりなさそうです)、緑の多い景観が楽しめます。

また、大里のイオンタウンやサンエー八重瀬シティなど、大型の商店が近くに点在しています。買い物にはほぼ困ることはないと思います。大里南小学校まで1.7kmと、ぎりぎり徒歩圏に位置しています(ちょっと遠めですが)。

決して豪邸ではありませんが、家族で不自由なく暮らせる3LDK。主寝室にはウォークインクローゼットを設け、子ども部屋にもそれぞれのクローゼットを配置しています。

旧年中はたくさんのお問い合わせをいただき、ありがとうございました。本年もよろしくお願いします。

今年の営業は1月4日より開始いたします。
昨年同様日曜祝日定休ですが、ご都合により対応いたします。休日の物件ご案内等ご希望のお客様は、できましたら前日までにご予約をいただけますと幸いです。

今年もオーシャンビュー物件に力を入れてまいりますので、どうぞよろしくお願いいたします。

また、最近の弊社取扱物件の動きは以下の通りです。

ウッパマビーチ前の土地……お申込みいただきました。1月中旬契約予定です。

湧川オーシャンフロント……他社にて申込みがあったようです。こちらも1月に成約する可能性あり(※リンクは1件のみですが、並びのもうひとつの物件も申込みが入っています)。

名護市済井出海が目の前の土地……検討中の方がいらっしゃいますので、2分の1ないし4分の1が売約ずみになってしまう可能性があります。

 

弊社取扱物件について、今年は比較的特徴的な動きがありました。
本サイトをご覧いただければわかるとおり、弊社では沖縄本島のオーシャンビュー物件を中心に取り扱っています。そのため、那覇市内などの実需向け土地・建物とは動きが異なるかもしれませんが、例年と違う傾向がみられましたので、ご報告いたします。

例年であれば弊社ホームページへのアクセスは夏ごろ(通常8月ごろ)にピークを迎え、それに伴って繁忙期は秋(9月から10月ごろ)となります。夏に問い合わせをいただいた物件が、秋に売れるという流れです。

ところが、今年はサイトアクセスのピークが10月となり、11月から12月にかけて契約・決済が多く、また年明け1月に契約・決済を予定している物件もかなりあります。

例年より2か月ほど、繁忙期が後ろにずれているように見えますが、実際にはそうではないと考えています。

2017年の夏も通常通りの問い合わせがあり、物件案内を積極的に行っていたのです。
そのため、10月以降の反響増は、通常のピークに加えて特殊な需要が起きているからではないかと考えています。

オーシャンビュー物件に多くの反響

この時期に問い合わせがあったり、成約したのは、ほとんどが海のすぐちかくの物件です。これまでもビーチフロント物件・オーシャンフロント物件に多くの反響が集まる傾向がありましたが、その傾向が顕著になり、販売価格も高騰しています。

つまり、ビーチフロント物件・オーシャンフロント物件の動きが加速しているのです。

例年であれば年明けから2月ごろまで、沖縄の不動産売買の閑散期が続くのですが、現在のサイトアクセス推移や問い合わせの多さを考えると、今年はその時期でも忙しくなりそうです。

2018年にビーチフロント物件・オーシャンフロント物件の購入をお考えの方は、かなり競争が激しい点にご注意ください。おそらく、相変わらず物件不足が続くと思われます。とくにビーチフロントに関しては、すでに物件そのものが見つからなくなりつつあるため、「購入する、しない」の判断をスピーディーに行い、ライバルよりも早い行動をとる必要が出てきそうです。

「遠くに海が見える」といった、普通のオーシャンビュー物件については、まだまだ物件が出てくると思いますので、そこまで心配はいらないと考えています。

本部町の高台の土地を価格調整しました。
もとぶ桜祭り会場を見下ろす丘の上、景観の良い土地で、民泊・宿泊施設の立地OKです。オーシャンビューではありませんが、海洋博公園(美ら海水族館)が近く、観光関連の集客も期待できるエリアです。

420㎡/127坪で618万円。坪単価は約48600円です。

事業用地としてみても採算が取りやすく、ミニホテルや民泊用施設などをお考えの方におすすめします。

不動産屋ばかりの模合というのがあり、もちろんそういうモノのひとつに参加しています。で、最近その席でよく話題になるのが「沖縄のこの不動産バブルがいつまで続くのか?」という予測。

その前に沖縄の不動産がバブルの状態にあるのかというと、おそらくはバブルの状態であると考えられます。地価公示と実際の不動産価格の差が3倍程度開いているとバブルの状態にあると言われますが、最近の沖縄の不動産価格はその域を超えていますので、ちょっと異常といえるでしょう。そんな中で、まったく交流のないはずのしーじゃ(先輩方)が、なぜか異口同音にバブルの崩壊を予測しているのです。こ、これは! ちょっと気になりますね。

この不動産バブルは来年の6月に崩壊する

おひとりは復帰前から徒手空拳で不動産業をはじめた、たたき上げの社長さん。60代半ばで、沖縄の不動産業界を知り尽くした大先輩です。来年の6月にバブルが崩壊するという予測の理由を尋ねると、「理屈じゃないんだよ。僕は前のバブルを知っている。前回のバブル崩壊の状況とそっくりなんだ。あと半年で崩壊すると思うから、6月と言っている」とのことでした。

もうおひと方は、有名企業で営業職として活躍し、定年後に独立して不動産会社を立ち上げた方。現在70代ですが、今もって高額の取引を動かし続ける、営業センス抜群の先輩です。この方も6月崩壊説を唱えています。その理由を聞くと「理屈じゃないんだよ。長年のカンで、夏ごろが危ないと思うんだ」とのことでした。

経験豊富な先輩方が、理屈ではなく嗅覚で「6月が危ない」と考えているわけです。

実際には違うシナリオがありそう?

もちろんおふたりとも経済学の専門家ではないので、理屈の上では違う予測がありそうです。では、経済学者はどう予測するのかを考えてみましょう。

どんな経済学者の意見もほぼ一致しているのは「前回のバブルが崩壊した原因」。これについては、日銀が金融緩和の方針を転換して引き締めに入ったことが原因で、急激に経済が失速してバブル崩壊が起きた……という理解が定説になっているようです。

しかしながら前回の教訓がありますから、次に日銀が引き締めに転じるときには対策をしてくると思いますし、その意味では急激なバブル崩壊による不動産価格の壊滅的低下は起こらないのではないか……とも考えられます。

ですから、理屈からいうと「前回のバブル崩壊前に似ている」から「そろそろバブルが崩壊する」というふうに、直線的にはつながらないように思えます。個人的には、今後日銀が金融緩和の方針を見直し始めたら警戒し、経済が失速しそうな兆候が見えた時点で手持ちの不動産活用方針を迅速に転換する、という姿勢が正解ではないかとも思います(注1)。そして、それはもう少し先のことに思えてならないわけです。

しかし、先輩方の意見の一致(しかも6月という予測まで)は気になりますね。ひとまず、夏前には警戒を怠らないようにしたいと思っています。

注1……経済学者の中には(森永卓郎氏とか)日銀がすでに金融緩和政策を転換しつつあるという人もいます。これが正しければ……しーじゃたちの直感は鋭く当たるかもしれません。ただし、森永さんの意見は少数派なので、当たらないかもしれません。未来の予測は非常に難しいということでしょうか。

 

不動産の価格が高騰しているからでしょうか? 最近無免許業者さんが登場して、弊社とB開発さんが被害にあう事態が発生しましたので、ちょっとその顛末を書き残してみたいと思います。

かなり人気の高い古宇利島。弊社とB開発さんが取り扱う、いわゆる一般媒介物件(数社の不動産業者に仲介を任せる形態)でした。

見知らぬ携帯番号からの着信に出てみると(といっても、だいたいが見知らぬ番号からの着信ですが)、電話口の男性は名前を名乗り「私も不動産業界のものだが、古宇利島のSさんの物件広告を取り下げてほしい」と言います。失礼ながら適当にあしらって電話を切りました。

もし同業者であれば、そんな電話はしません。
仲介(媒介)契約は、売主様と各仲介業者が締結しているものであり、それ以外の業者は第三者ですから、契約を解除する権限はありません。

数日後、またまた電話がかかってきました。
「株式会社OのMと申しますが、以前にも警告しましたよね。古宇利島のSさんの物件広告を取り下げてください。この物件はうちでお客様をつけることになっていて、Sさんも合意されています。広告を取り下げないと大変なことになりますよ!」

そこで、尋ねてみました。
「御社は宅建業者(不動産業者)ですか?」
「いえ、違いますが、関連業者で不動産業の免許を持っているので問題ありません」

そ……それは問題あるのですが。
このあたりで思わず爆笑。「それではオーナーのSさんから連絡入れてもらってください」と返して電話を切りました。弊社の営業担当からオーナーのSさんに確認したところ、Sさんは「ふっ」と笑って「ブローカーさんは断りましたので、広告よろしくお願いします」とおっしゃったとか。

後で聞くと、B開発さんにも同様の迷惑電話がかかっていたようです。

もしかしたら、あなたの元にもブローカーさんがやってくるかも知れません。「この人シロウトくさいなぁ」と思ったら、宅建業の免許番号などを確認してみるとよいと思います。もしくは沖縄県の建築指導課に「こんな名前の業者はありますか?」と尋ねると教えてくれます。

無免許業者は保証もありませんし、法律の知識もありませんし、広告も出しませんし、依頼しても良いことがひとつもないと思うので、どうかご注意を。

(注)ブローカー……英語でrealestate brokerというと、れっきとした不動産業者さんをさします。しかし、日本語で不動産ブローカーというと、免許を持たないモグリの方々をさします。ブローカーさんの名刺には沖縄県知事や国土交通大臣の免許番号が入っていないので、いっぱつでわかります。また、彼らは「登記簿をあげる」などの独特の用語を使います。ちなみに免許業者はだいたい「登記簿を取る」といいます。なぜ「あげる」なのかは謎です。