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朝日新聞によると、不動産取引価格が全国で路線価の2.6倍となっているようです。目安は1.5倍程度とされているので、これはかなり高い水準。朝日新聞デジタルの記事を引用してみましょう。

投資家からお金を集めて不動産を買い、賃料収益などを分配する上場不動産投資信託(J―REIT〈リート〉)で、最近取得された物件の価格水準が、相続税などの基準となる路線価の平均2・6倍となっていることがわかった。目安とされる1・5倍程度より高く、一部では10倍超の物件もあった。日本銀行の金融緩和であふれたお金が不動産市場に流入し、東京の2017年分の最高路線価はバブル期を超えている。取引価格も高めになっており、「新バブル」の懸念も出ている。

また、J-REITが平成16年、17年に取得した物件の中には、「東京都心や大阪市、福岡市、成田空港周辺のビルやホテルで5~15倍の物件もあった」と報道されています。全国平均で不動産取引価格(実際の価格)が路線価の2.6倍に高騰しているということですが、沖縄ではどういった状況なのでしょうか?

実は沖縄でも、内地の大都市なみに不動産取引価格が高騰しています。弊社が力を入れて取り扱っているオーシャンビュー物件などは好例です。路線価が決められていない地域も多いので単純に比較できませんが、それでも相続税評価額の20倍とか30倍とかそれ以上で売買されていることから、場合によっては大都市圏以上に土地価格が上がっているともいえそうです。

沖縄の土地・建物、現在の状況を考えると「売り時!」と判断できるでしょう。もし「売ってみたい」「高値になるようなら売却を検討しよう」という不動産をお持ちでしたら、沖縄の不動産無料査定サイト(satei.okinawa)にアクセスしてみてください。

名護市屋我のビーチ前物件を売出し開始しました。全4区画ですが発売前からすでに予約が入っており、153坪3825万円(坪単価25万円)2区画を分譲します。

敷地をでたら4歩でビーチ。しかも商業ビーチではなく静かでプライベート感あふれる環境です。

4月30日付のjiji.com(時事通信社)で次のようなニュースが報じられました。

 銀行が賃貸住宅の建設資金を個人に貸し出す「アパートローン」が膨張を続けている。日銀によると、2016年の融資額は前年比21.1%増の3兆7860億円に達し、比較可能な10年以降で最大。しかし、過剰な貸家建設で空室が増え、ローンを返済できなくなる大家が続出することも懸念されており、日銀は警戒を強めている。

アパートローンの融資額がここ5年で約1.7倍に膨張したことを取り上げ、審査を厳しくするべきではないかと日銀が考えている、と報じられています。

実はこの問題、しばらく前から話題になっていました。たとえば、3月26日付の日本経済新聞では次のように報じられています。

金融機関による2016年の不動産向け融資が12兆円超と過去最高を記録した。背景の一つが相続対策のアパート建設だ。人口減社会には似つかわしくないミニバブル。まだ局所的とはいえ体力の弱い地域金融機関が主役だけに金融庁や金融界からも不安の声が上がる。米リーマン危機を引き起こしたサブプライムローン(信用力の低い個人向け住宅融資)問題の「日本版にもなりかねない」(大手銀行首脳)。

近鉄名古屋線、津駅から車で10分ほど。海岸に近い中河原地区を中心にアパートが急に増え始めたのは6年ほど前だ。すぐ数軒が目についた。「入居者募集中」。1km2ほどの地区に数十軒以上が密集するアパート銀座だ。表札付きの部屋は一部で駐車場の車もまばら。徒歩圏内に駅もないこの地になぜなのか。
「ブームだからと不動産業者があちこちに営業をかけた」。市内の男性(70)は憤る。自身も約10年前、業者の勧めで銀行から約2億円を借りて畑にアパートを建てた。近隣工場に勤務する人が入居したが、土地の安さに目を付けた業者が営業を強化しアパートが急増。入居者の争奪が起き「今はどこも空室だらけ。誰が責任を取るのか」。

日銀によると16年の全国の不動産融資は前年から15%増の12兆2806億円で統計のある1977年以降で最高。バブル期も上回った。アパートローンも同21%増の3兆7860億円と09年の統計開始以来、最高に達した。貸家の新設着工件数も41万8543件と8年ぶり高水準だ。

理由の一つは、15年の税制改正で相続税の課税対象が広がったことだ。アパートを建てると畑や更地などより課税時の評価額が下がるため地主らが相続税対策で一斉に建築に走った。マイナス金利で貸出先を模索する金融機関も融資に動き、東京都の郊外などにとどまらず東北や山陰といった地方部にも異様なアパートラッシュが広がった。

実際沖縄でも投資物件の人気は過熱気味です。状況としては「売るには適しているが、買う立場では高い買い物になる場合が多い」という状況でしょう。それでも銀行融資は通っているようですので、私たちもそれを念頭に、物件購入を検討したほうがよさそうです。


3月7日付沖縄タイムスの記事よると、沖縄県内の不動産競売事件件数(那覇地裁管内)は、1993年の統計開始以降の最少記録を更新したそうです。
確かに、不動産業者の間では「最近競売とれないよね」「競売物件、いいのがないねー!」という話が、だいぶ以前からささやかれています。考えてみれば、競売物件が少ないのを残念そうに話す業者さんが多いのは考えものですね(自戒を込めて)。社会全体にとってはよいことでしょう。

では、どうして不動産競売の件数が減少したのでしょうか?

09年の金融円滑化法施行で中小企業の資金繰り緩和と個人住宅ローンの返済負担が軽減され、倒産や破産が減少。同法が終了した13年3月以降も、金融機関が柔軟な融資姿勢を継続し、企業倒産件数は小康状態を保っている。競売事件件数も10年に844件と減少に転じて以来、7年連続で減少している。

つまり、リーマン・ショック後の金融円滑化にかかる政策が、一定程度の成果を上げているということのようです。
加えて、任意売却が増加したことも、不動産競売の減少に影響を与えたのではないかとのことでした。

景気拡大で不動産需要が高まり、競売より高値で売却できる任意売却が増えたことが要因と見ている。

ということです。
最近では逆転現象が起きており、任意売却の価格より競売で競落される価格のほうが高いようにも思えます。新聞で報道される県内の景気判断も常に「景気は拡大している」となっていますし、全体的に不動産が売れやすい、需要が高い状態が続いていることが背景にあるといえそうです。

一般の不動産売却に関しても、今はかなりいい時期で、想定より高値で売れることもよくあります。
売却をご検討の方はぜひ、お問い合わせください

すでに大家さんをされている方や、大家さんを目指している方はサブリースという言葉をご存じだと思いますが、わかりやすい説明を引用してみます。

サブリースとは、一括借り上げ、家賃保証制度のこと。 不動産会社が貸主から賃貸物件を一括で借り上げ、入居者に転貸する。 貸主は入居者がいようといまいと一定の家賃が保証されるとともに、入退去に関する手続きや家賃の集金業務などから開放される。 一般的に保証される賃料は相場の80%〜90%となる。
Home’s不動産投資

ざっくりいうとサブリースとは、アパートを建築して管理する会社が、部屋を一括で借り上げて家賃を保証してくれる仕組み、ということになります。ところが、実際にはいろいろな理由で家賃を減額されるという話は聞いていました。そして今回、朝日新聞デジタルに載っていたのが「家賃減収、大家が提訴へ レオパレス21『10年不変』」という記事です(2017年2月22日付)。

リードには次のように書かれています。

家賃収入は10年間変わらない契約でアパートを建てたのに、6年後に減額されたとして、愛知県の男性(88)が22日、サブリース大手「レオパレス21」(東京都)を相手に、減額分の支払いを求める訴訟を名古屋地裁半田支部に起こす。同様の減額事案は全国で相次いでおり、少なくとも100人以上のオーナーが一斉提訴を検討している。

ということです。今回はレオパレスさんでしたが、他社のサブリース契約でも似たような事例を耳にすることがあります。ただ、少なくとも契約書には(目立たないようにかも知れませんが)家賃減額の可能性が書かれているはずです。難しいのは、契約時にその説明があったのかなかったのか、後から確認することができない点でしょうか。
もうちょっと朝日新聞デジタルの記事を引用してみましょう。

訴状などによると、男性は愛知県知多市に2階建てアパート(20戸)を建て、2005年1月に同社と月額77万7800円のサブリース契約を結んだ。同社は「30年間、賃料は減額しない」と説明。契約書では「賃料は当初10年間は不変」と明記されたが、経営難を理由に11年10月に約10万円の減額を求め、男性はやむなく受け入れた。だが業績の回復後も家賃は戻らないことから、男性は家賃の増額と、交渉を始めた16年7月からの差額約81万円の支払を求めている。

ここまで読むと、レオパレスさんちょっと気の毒な感じもします。「30年間、賃料は減額しない」と言ったかどうかは若干疑問ですし、すでに当初予定していた「賃料は当初10年間は不変」という期間も過ぎています。こういう記事を書かれるとイメージダウンしてしまいますが、レオパレス、そこまで悪くもないのでは……?

ただ「サブリースだってリスクはある!」ということを、ここで再認識しておきたいと思います。他にもアパートを建てさせてサブリースで回している会社はいくつもありますが、家賃が絶対に保証されるというわけでもないですよ、ということは、この事例からもあきらかですね。

2月15日付けの沖縄タイムスによると、政府は民泊の無許可営業の罰則強化に乗り出すそうです。民泊については関心がある方が多いと思いますので、長めに引用しておきます。

一般住宅を宿泊施設として活用する「民泊」で無許可営業がまん延していることを受け、政府が無許可営業の罰金額の上限を現行の3万円から100万円へと大幅に引き上げる方向で最終調整していることが14日、関係者への取材で分かった。今国会に提出する旅館業法の改正案に盛り込む。
政府は外国人旅行者の増加に伴う宿泊施設の確保のため、昨年4月から旅館業法に基づく許可制の形で民泊を解禁。営業日数などを制限した上で旅館業法より緩やかな規制を適用する新法も検討している。事業者は特定の地域を対象とした国家戦略特区での営業の他、旅館業法か新法どちらの規制の下で営業するか選ぶことができる。
都道府県知事による立ち入り検査の対象はこれまで営業許可のある業者に限られていたが、改正法案では無許可業者にも立ち入りできるとし、緊急の必要があれば営業停止措置も命じることができるとする。

「緊急の必要」が何かなど、確認したいことは多々ありますが、いずれにせよ民泊については何らかの形で規制が強化されていくことは間違いありません。先週も県内の新聞で、那覇市が民泊の原状を調査すると報道されていました。その報道のなかでは「ヤミ民泊」など、ネガティブな形容も目立っていたことから、とくに旅館やホテルなどの事業者からの圧力が行政を動かしているようにも感じられます。

弊社のお客様で、今後民泊事業の経営をお考えの方は、ぜひ旅館業の許可を取れるよう準備されることをおすすめします。

1月21日付けの沖縄タイムスによると、沖縄県は昨年(2016年)の観光客数を861万人と発表したようです。これは前年比約85万人増、割合にして11%増ということになり、沖縄の入域観光客数が順調に伸びていることを裏付けています。
観光客数の伸びを押し上げている要因は、やはりインバウンド需要のようです。観光客数861万人のうち200万人が外国人観光客。前年比38.7%という大幅な外国人観光客の伸びが、需要全体を押し上げた形となりました。
また、沖縄はクルーズ船の寄港地としても、全国トップ。クルーズ船はそのほとんどが台湾と、香港を含む中国からの船のようです。そして、今年も30%増の見通しと発表されています。
このような背景からか、民泊用地をお探しのお客様が増えました。特にビーチ沿いの土地などをお探しの企業様が多く、かなり多くのお問い合わせをいただいています。

今後ホテル業VS民泊のゆくえがどうなるのかは予想が難しい問題ですが、ちょっと考えておきたいのがインバウンド需要の3倍強の日本人観光客の存在。今、日本人観光客の多くはホテルに宿泊していると思いますが(もちろん相当数が民泊を利用しているとしても、ホテルの方が多いでしょう)、この日本人観光客をどのように迎え入れるのかが中期的なキーとなりそうです。

インバウンド需要はまだ続くと思われますが、どれくらい長期にわたって続くのかは不明です。反面、日本人観光客数は手堅く推移しており、激減するとは考えにくいといえます。しかも、彼らのうちの何パーセントかはリピーターとなってくれるはず。
そんな日本人観光客にぴったりの民泊用地も、弊社で取り扱っています。ぜひご検討ください!

屋我地のビーチ前土地

南城市知念の海が見える土地

本部町備瀬の土地

東村川田の海が見える土地 

現在弊社では、お昼前後の3~4時間勤務できるパートさんを募集しています。
11時から15時の間で3時間以上ならOK。業務内容はPCでの作業(FileMakerのデータベース管理や、WordPressでくんでいる自社サイトの管理、その他ファイル整理など)が中心で、管理物件の清掃も業務に含まれます。

時給750円、勤務地は豊見城市長堂です。
月~金曜の5日間お願いします。

短期勤務ご希望のお友達がいらっしゃったら、ぜひご紹介ください。

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朝日新聞の以下の記事で、おとり物件への取り組みが報道されています。

「おとり物件」業者、不動産サイトから排除へ

といっても首都圏のケースのようですが、重大な違反をおかした業者はアットホームやCHINTAI、スーモなどの5大サイトへの広告掲載を禁じるという内容。事実上告知ができなくなるため、違反業者としては相当な痛手となる、という話です。

沖縄ではおとり物件、おとり広告はあるのでしょうか? 少なくとも売買物件に関して「おとり物件だ」と思える物件を見ることはまれです。「あー、あそこの会社はやってるかも」と思うところが2件ほどありますが、最近は控えめですし……。

賃貸に関してはなんともいえませんが、少なくとも「おとり物件が横行している」という状況ではなさそうです。そのかわり沖縄特有の事情ですでに決まった物件が載っていることはよくありますが……。それはたぶん、ちょっとテーゲーだから、決まった物件を削除し忘れているだけに違いない……と睨んでいます。

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最近読んで面白かった書籍から、トピックを紹介します。何気なく手に取って読み始めた『マンション格差』(榊淳司著・講談社現代新書)。いろいろと「その通り!」「なるほどそうか」と納得したり、ためになったりするポイントがあったのですが、中でもマンションの価値を決めるものは何か? という問題は、今後日本で不動産を買うなら気を付けておきたいポイント満載。「マンションの格差は『9割が立地』」と題した第4章では、立地とマンション価格の関係を掘り下げています。

「不動産の資産価値は9割が立地」
よく指摘されることだが、これは冷徹な事実である。誰も逆らえない。マンションなら、その建物のデザインや共用部の充実度、住居内の居住性も確かに資産価値に多少影響する。しかし、全体評価の1割以上までは影響しないだろう。
新築マンションを選ぶ場合に注意してほしいことがある。他の項でも書いたが、立地に自信のないマンションほど、その他の面を強調したがる。たとえば、東京都の湾岸エリアで過去に販売されたタワーマンションの多くが、豪華設備を売り物にしていた。エントランスの噴水、屋内プールや大浴場、バーベキューガーデン、スポーツジム、バーラウンジ(パーティールーム)、ゲストルームなどである。
(中略)
では、デベロッパーはなぜそんな豪華設備を作るのかというと、そこにもしっかりとした理由がある。そのマンションの立地に対する評価があまりにも低いからだ。

ここで筆者が主張しているのは、豪華設備は結局資産価値を下げる要因になりうるということ。プールや大浴場となると、管理に相当の手間暇と予算がかかるうえ、20年もすると老朽化して使われなくなるでしょう。すると、資産価値としてはマイナス要因に。それでもなぜデベロッパーが豪華設備を売り物にするのかというと、立地が弱いから、というわけです。
結局、豪華設備を売りにしたマンションは、長い目で見ると資産価値が低下しやすい物件ということになるでしょう。逆に資産価値が目減りしにくいのは、多くの人がほしがるよい立地にある物件です。
筆者は東京でいうなら「港区の青山と千代田区の番町」をあげています。郊外でいえば、主要な都市が連続している沿線。東海道線沿線に将来性があると指摘しています。
では、沖縄でいうなら? もはや新築マンションが立地する余地の少ない、那覇市内の人気エリアをあげることになるでしょう。新都心、真嘉比などを中心に、モノレール沿線を狙っておきたいところです。しかし、そういったエリアにはもう、マンションを建てられるほどまとまった土地がほとんど残っていません。
そのため、沖縄県内のデベロッパーは「郊外へ、郊外へ」と立地を移しています。
これから新築マンションを買う人は、よほど厳しく立地を吟味し「その街に将来性があるのか?」を考えておかないと、資産価値が激減するマンションを買ってしまう可能性があるでしょう。
本書は「立地」を非常に強く意識して書かれているため、遠い内地の事情であっても、十分に参考になると思います。