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休日出勤したついでに去年の書類を整理していたときのこと。ふとメモ書きが付された測量図面に手を止めました。そこには土地境界をめぐる、深すぎる話が横たわっていたのでした。

話は土地売買にあたって、引渡時に測量を担当した土地家屋調査士さんが、隣地地主が設置したトンブロック積みの境界がややずれているものの「許容範囲」として境界を打ったことに端を発します。

隣地地主は、自分たちも数年前に測量を入れたのだし、そのときの土地家屋調査士はトンブロックがむしろ敷地内側に入っている(当社の顧客が越境している)と説明している……と主張しました。それが事実なら、境界が2種類存在し、それぞれの土地家屋調査士が別々の境界を主張していることになります。

そこで私たちは測量を担当した土地家屋調査士にヒアリングを行いました。

結果、同じくヒアリングをした建築士でさえも「そんな世界があるのか」と驚いた事情が明らかになっていきます。

まず、この土地(名護市の田舎です)の公図の制度は乙一です。乙一の場合、公差は75センチと大きく、本土地(1350㎡ほど)の場合23~24㎡程度の誤差は許容範囲となるのだそうです。

この時点でも驚きを禁じ得ないわけですが、ふたりの土地家屋調査士が採用した基準点もまた大きく異なっています。さきに測量を行った土地家屋調査士(相手方土地家屋調査士)は名護市の古い基準点をもとに測量を行いました。当方が依頼した土地家屋調査士は、世界測地系を採用して測量を行いました。

そのことによってかなり大きな違いが生じる。そしてその違いは許容されるようなのです。

ど、どういうこと? と思いますよね。

国土地理院のページの世界測地系についての説明もよくわかりません。

また、我が国の測地基準点成果は、明治時代の測量機器や測量技術による制約と過去100年間の日本列島の地殻変動の影響等で基準点網にひずみが生じています。例えば、東京から見て札幌の位置が西へ約9m、福岡の位置が南へ約4mずれていることが分かっています。

GPS(全地球測位システム)及びGIS(地理情報システム)というコンピュ-タシステムによる位置情報の測定・利用技術が出現し、今後急速な普及が見込まれています。そして、両技術に対応する基準として、世界測地系に基づいた、高精度な測地基準点成果及び地図成果が求められています。しかも、近い将来に予測されているGPSやGISの本格的普及を考慮すると、それ以前に、世界測地系に移行する必要があります。

(中略)

改正測量法の施行により、地方自治体等が行う測量や、地図・GIS用地図データベースの作成、法令・告示の経度・緯度表示などについては、世界測地系に基づくことになります。また、必要に応じて既存データの変換等が必要となります。

しかし、地方自治体が持っているデータのすべてを一度に改正測量法の施行日に変換しなければならないというものではありません。新たな測量計画や今後とも維持する必要のあるデータ等を考慮して、必要なものを計画的に順次変換すれば良いことになります。

いや、ちょっと待って。世界測地系に即移行しなければ、今回のような問題がまた各地で起きるのではないでしょうか?

不動産屋をやっていて、測量ってよくわからないなぁと思うことはしばしばあるのですが、最も納得のいかなかった話のひとつです。

民泊が差別化の時代に入った、という話もあります。官公庁調査による、沖縄の簡易宿所稼働率は40%くらいですが、けっこう極端に差があるはずで、よいところと悪いところの明暗が分かれているように思います。

弊社で運営している宿泊施設も、ある程度価格競争にさらされているな、と感じることもしばしばです。そんな中で勝ち残るには、「高級路線」か「価格競争に勝つ路線」のどちらかを選ぶしかないと思います。

高級路線なら

恩納村のオーシャンビューコテージ……敷地がひろく、建物もきれいで、目の前に海が広がるロケーション。さらにインテリアにこだわるなど差別化を図れば、人気施設になりそうです。

運天のビーチサイドの土地……ホテルチルマの真横。美しいビーチが付属した土地です。自然公園法第二種特別地域の厳しい規制がありますが、そこを逆手にとった開発を行えば、類を見ない施設になりそう。

価格重視なら

シンセビーチまで徒歩10分の土地……海まで歩けて、94坪318万円! シンセビーチまでは徒歩10分ですが、無名の小さいビーチへはもっと近く、複数のビーチや港へ歩けるのが魅力。お問合せも多い物件です。

今帰仁の海が見える別荘地……分譲別荘地内の149坪の土地が500万円! こちらもお問合せの多い物件です。これから人気が出そうな今帰仁ウエルネスビレッジ・ヒルサイド内で、かなりお得感のある1筆。

もちろん、ほかにもオススメ物件がたくさんありますので、ぜひ弊社サイトでチェックしてください。旅館業OKの海が見える一戸建ても、購入後すぐに営業できそうなほどきれいに住まれています。1980万円です。

東京商工リサーチ沖縄支店が、2017年度(2017年10月から2018年9月)の県内ハウスメーカー販売住宅数と、分譲マンションの契約数のラインキングを発表しました。

住宅販売数1位は、9年連続で大成ホーム。分譲マンション契約数は、南西エステートが初の1位を獲得したそうです。

住宅販売数ランキング

順位 商号 所在地 販売戸数 売上高
1 大成ホーム 浦添市 151 6005331000
2 宜野湾市 121 2670015000
3 サイアスホーム 沖縄市 96 2113286000
4 住宅 那覇市 78 2937923000
5 アイムホーム 北谷町 73 3288668000
6 丸善 うるま 53 1856172000
7 徳里産業 嘉手納町 52 4345801000
8 コモドハウス 宜野湾市 49 1316277000
8 ホーム21 那覇市 49 1316277000
10 プレステージホーム沖縄 那覇市 36 892295000

12月7日付けの沖縄タイムスに「住宅耐震診断の実施低調」という記事が掲載されていました。

この制度をざっくり説明すると、沖縄県内の住宅やアパートの簡易耐震診断について県と国が費用のかなりの部分を補助してくれる仕組み。1件あたりの費用は本来約10万円ですが、利用者負担が1万800円で住むように、行政が補助してくれます。なので、けっこうお得な制度といえるのです。

簡易診断ですから、主に建物外観からチェックする調査のようで、診断の結果より詳細な耐震診断が必要と判定される場合もあります。しかし専門家の目で建物を見てもらえる制度であるうえに、利用者負担が少ないことから、以前から気になっていた制度です。ぜひ、受けてみてはいかがでしょうか?

沖縄タイムスによれば、

補助対象は個人の住宅またはアパートで、延べ床面積は300平方メートル以下。鉄筋コンクリート造りと鉄骨造りは3階建て以下、補強コンクリートブロック造りは2階建て以下となっている。いずれも1981年5月以前の旧耐震基準で建てられた物件が対象で、簡易耐震診断を受ける際には証明書類が必要となる。

とのこと。
詳しくは、沖縄県建築設計サポートセンター(電話:098-879-1020)まで。

名護市、今帰仁村、本部町限定で、民泊施設や簡易宿所の清掃代行を行うサービスをスタートしました。空室対策協議会に加盟し、南日本警備保障と提携することで、緊急時の駆けつけサービスも提供可能となっています。

資料は以下のダウンロードボタンから、ご確認ください。

沖縄やんばる清掃代行公式ホームページ

この夏、リゾート系物件に変化が!

これまでのニュースレターでは常に「現在沖縄県本島地方のリゾート系不動産は、ビーチ沿いのみに人気が集中しています」とご報告していました。ところが、この夏(特に8月くらい)から、内陸の不動産に人気が出始めています。

たとえば、これまでなかなか買い手がつかなかった湧川の山の上の戸建て(オーシャンビュー)への、うちなーらいふやGooHOMEのアクセスが倍増。8月後半だけでも5組の内覧申込みがありました。今までであれば「ビーチがないから」と敬遠されがちだった物件ですが、このところ急激に脚光を浴び始めています。

同じように、「海まで250mだけど海が見えない土地」や、「国道沿いの大型土地」などにも問い合わせが増えています。なぜでしょうか?

お客様へのヒアリングで見えてきたのは、宿泊施設の価格競争。

これまで宿泊施設を検討されているお客様が狙っていたのは、高単価が狙えるビーチ沿いの高級物件でしたが、現在は大規模な企業様でも「海ドン物件よりも、地道に事業計画が成り立つ物件がいい」とおっしゃるケースが増えています。資金を豊富に持たない小規模な事業者様であれば、その傾向はさらに顕著です。

その流れから、現在、割安感のある内陸部オーシャンビュー土地に注目が集まっていると考えられます。沖縄かりゆし不動産では、これまでなかなか動かなかった土地の写真やビデオを新しく撮り直し、この流れを加速すべく努力しています。

インバウンドの動き

前述の市場動向を裏付ける話もあります。

このところ沖縄かりゆし不動産では、内地のインバウンド系の不動産業者と提携して、不動産の客付けを推進しています。
その中の1社、A社さん(台北市および東京都)との打ち合わせの席上でも、台湾からの投資に変化がある、という話題が出ました。

これまでは海外投資、とくに中国や台湾からの投資は、富裕層による現金決済での買付が主流でした。ところが、このところA社では台北でセミナーを開き、広く一般の投資家に物件説明を行っているそうです。資金は台湾系の銀行(日本に支店を持つ金融機関)が貸し付けを行うケースが増えたようです。その結果、外国人による融資利用の物件購入が増加しました。今や富裕層ではない、ごく普通の台湾人の投資マネーが、沖縄に流入する時代がやってきたようです。

確かに、本部町では区分所有(マンションタイプ)の宿泊施設を台湾向けに分譲し、成功している事例もあります。
こういった海外からの個人投資は、今後も増加するだろうと考えられます。

この流れに乗り、これまで事業用地としては見落とされがちだった小規模な用地や、海から遠い物件などを積極的に広告していく時期が到来したとも考えられます。

8月25日付の沖縄タイムスによると、2017年の統計で、沖縄県内の宿泊施設が14%増加して2082軒になったそうです(沖縄県文化観光スポーツ部による調査)。
現在新規施設開業を検討中の方には気になる数字ですが、県としてはそれでも「(県の目標達成には)1日あたり5万5千室が必要で、このままでは供給不足だ」としているそうです。

県内の施設数、客室数、収容人数ともに02年から16年連続で過去最高を更新し続けており、16年から17年にかけては次の通り増加しました。

施設タイプ 増加件数 合計件数
宿泊特化型 57 256
ペンション 135 637
シティーホテル 8 41
ゲストハウス 47 302

市町村別では那覇市が最も多く、次いで石垣市。

これほど施設数が増加しているのに、まだ客室が不足している理由のひとつは、現在増加している施設が小規模なもの中心であること。記事には、

「小規模ホテルの像我が目立っており、施設数の増加に比べ客室数の伸びは低いのが特徴。宿泊施設が最も多い那覇市では、施設数は23.7%増加したが、客室数は10.8%(1717室)、収容人数も12.3%(3943人)の伸びにとどまった。」

と書かれています。

また、
「県は、21年度の入域観光客数1200万人、観光客の平均滞在日数4.5日を目標に掲げるが、達成するためには受け入れ施設のさらなる増加が必要となる。」
と記事は結んでいます。

当社が運営しているコンドミニアム・シーサー今帰仁(定員約50名)のような小規模ホテルが増加していることは、実際に沖縄で事業を行っていると体感できる状況です。県としては「まだまだ客室が不足している」と考えているようですが、今後はある程度競争が激化し、特定の施設が生き残っていくことになると思います。

弊社では、実際に複数の宿泊施設を運用した経験から、土地選定その他のご提案を行うことができます。
沖縄での宿泊施設開業をご検討でしたら、ぜひご相談ください。

 

当社は売買専門の不動産業者なので、賃貸管理はほとんど行っていません。自分でアパートを借りたことも、久しくありませんでした。

しかし最近自宅を売却することになり、まずは自宅を「空き家」にすることにしました。ほとんどの人は「住み替えの時は住みながら売って、買い手が決まったら引っ越して……」といった手順で計画されるかと思いますが、空き家にしたほうがいいですよ。売りやすさが断然変わります。

前置きが長くなりましたが、そんなわけでアパートを借りに某不動産屋へ!

お目当ての部屋を案内してもらったときに、敷金礼金ゼロの条件を提示され、得したような気がした……のですが、後日契約書を見てびっくり。敷金ゼロでもまったくお得ではありませんでした。

そのからくりとは?

賃貸不動産は退去時のトラブルが多いため、国土交通省が標準契約約款を作成。また東京都が条例で東京ルールを定めたのは有名な話です。

何が論点かというと、退去時の原状回復。東京ルールにおいては基本的に経年劣化を大家負担と明記。入居者に非がある場合にその部分の原状回復を入居者負担とする、という至極まっとうな指針が定められています。

また最近は沖縄県ルールも策定され、沖縄県においても原状回復についての考え方がはっきりと示されました。

しかしですよ。

賃貸管理業者はそれを乗り越えるべく、よりセコイ方向へと進化を遂げていました。賃貸契約書において、ハウスクリーニングや畳の表替えは退去時に借主が負担すると明記するようになっていたのです。

こうなると東京ルールや沖縄ルールがどう規定していようとも、契約書の内容が優先されてしまいます。商売だしそんなもんかなと思う面もありますが、だまされないためにカラクリだけは確認しておきましょう。

お得でも何でもない敷金無料

おそらく最近の賃貸管理業者は入り口の敷居を低くして(借りやすくして)、出口でそのツケを払わせる(退去時にお金を取る)戦略なのだと思います。

敷金ゼロといわれるとお得な気がしますが、実際のところ敷金なんて単なる預かり金で本来は大家さんから返してもらうはずのお金です。

敷金がゼロでもお得ではありません。

逆に退去時。前述のように沖縄ルールを曲げてまで、入居者から原状回復費用を負担させようという意図がはっきりと……。これじゃーせっかくの国土交通省ガイドラインも骨抜きではないですか。うーん。いいのか!?

もっとも、知り合いに沖縄ルールを遵守する良心的な業者もいるので、できればそういう不動産屋から物件を借りてください。

本日付の朝日新聞デジタルによると、ついに届出民泊の届出が始まったそうです。

 一般の住宅に有料で人を泊める「民泊」が6月に解禁されるのを前に、自治体への物件の届け出が15日、始まった。仲介サイトや管理業者も登録制となり、違法なヤミ民泊を掲載しないなどの対策が求められる。

とのことです。沖縄県でも下記のページで住宅宿泊事業について説明しています。それによると「平成30年6月15日からは、旅館業法に基づく許可の取得又は住宅宿泊事業法に基づく届出を行うことで、民泊を行うことができるようになります。」とのことです。

住宅宿泊事業について(沖縄県)

沖縄県でも住宅宿泊事業については独自の制限を設けていますので、ちょっと注意が必要です。とくに用途地域が第一種・第二種低層だったり、第一種・第二種中高層の場合に曜日による制限などが設けられています(市町村によるので詳しくは県に問い合わせを)。
また、学校周辺でも制限があったりします。ですので、年間180日まで営業できるものの、トップシーズンの休日に、効率よく営業しよう! というようなプランに制限がでる可能性も……。

そうはいっても、届出で180日間の営業ができるというのは、漫然と空き家を放置しているよりずっと有利ではないかと思います。

法律が施行される本年6月15日まで、注目していきたい話題です。

売主様都合等で、非公開で売却中の大型物件が2件ありますので、よろしければお問い合わせください。いずれも業者様紹介可能です(手数料分かれ)。

1)今帰仁村内 6800坪/9億5500万円
オーシャンフロントで高台オーシャンビュー。小さなプライベートビーチ付き(上記動画が高台からの眺め)。

小さなプライベートビーチあり

2)名護市郊外 7600坪/11億4000万円
防風林を隔ててビーチに出ることができ、オーシャンビューも楽しめます。自然公園法第二種特別地域。

同業者の方はお気軽に資料をご請求ください。