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10月、11月は物件購入のお申込みが多くばたばたしています。
現在ご検討のかたもいらっしゃるかと思いますので、商談中の物件について以下にお知らせいたします。下記物件については、お申込みのタイミングによりキャンセル待ちとなる可能性がありあますので、ご了承ください。

絶景ビーチサイド(3825万円)

今帰仁村湧川の海が見える小さめ土地(298万円)

高収益の売りコンドミニアム(1億5000万円)

空港まで25分の海見えマンション(990万円)

その他にも動きがありそうですので、気になる物件についてはお問い合わせください。

用地取得を進めていた、南城市大里字稲嶺の分譲住宅の建築がスタートしました。といっても、現在擁壁の工事中ですので、建物の雰囲気はまだご見学いただけません。

擁壁(沖建技確認済2017-430号)はかなりしっかりした工作物なので、擁壁工事の段階で1か月以上かかる予定です。年内に着工し、1月中棟上予定。

その後はご見学いただければ、かなりはっきりイメージがつかめると思います。4人家族にぴったりの3LDKで、必要十分な収納を確保。また東向きベランダを設けています。

気になるお値段は、このエリアではかなりがんばった2768万円(A棟)と、2964万円(B棟)。両者の違いは土地面積のみです。A棟は駐車場を2台確保し、B棟はその倍くらい停められます。※価格はいずれも税込表示です。

資料等は随時アップデートしていきますので、ぜひご注目ください。

全国的にも有名な自転車ロードレース「ツール・ド・沖縄」が開催されるのがこの時期。11月10日、11日にも関連イベントがあり、場合によっては混雑しますが、もっとも注意したいのが12日の国際ロードレースです(ルートや開催要項は上記のリンクから確認できます)。

マラソンなどの陸上イベントに比べてはるかに広範囲に道路が規制されますので、沖縄本島北部については、基本的には11月12日の物件ご見学は避けられた方がよいと思います。名護以北のすべてのエリアが競技会場となります。

今のところ弊社でこの日程のご案内予定は入っていませんが、他社さんの物件を見学される際もぜひご注意ください。北部では抜け道などもあまり存在しませんので、予定が大幅に狂うことも考慮されるたほうがよいでしょう。

次号の雑誌『うちなーらいふ』の校正があがり、チェック中です。

専任物件を中心に、弊社仲介物件を掲載していますので、発売時には店頭でご確認ください。また、下記から弊社物件のみダウンロードできます。

海が見える不動産、海が目の前の土地などを中心に掲載しています。

今回の紙面掲載物件も、大半がオーシャンビュー物件です。中には海が目の前の物件もちらほらありますので、お探しの方はぜひ雑誌も手に取ってみてください。

Twitterでフォローしている岡口基一判事が「相続登記の義務化を検討 法務省、関連法改正も視野」という情報をアップされていました。法務省のサイトを検索してみると、次のような記述が見つかりました。

「登記制度・土地所有権の在り方等に関する研究会」に関する質疑について

【記者】
10月2日に「登記制度・土地所有権の在り方等に関する研究会」が立ち上げられました。所有者不明土地の問題が大きく取り沙汰されている中,同研究会の立ち上げに対し,どのようなことを期待されるのかなど,大臣の御所見をお聞かせください。

【大臣】
10月2日に,法学研究者や実務家等の有識者の方々を構成員とする「登記制度・土地所有権の在り方等に関する研究会」が発足し,第1回会議が開催されました。この研究会は,いわゆる所有者不明土地問題を契機として,人口減少社会を見据えた登記制度・土地所有権の在り方等の中長期的な課題について,民事基本法制における論点や考え方を整理することを目的とするものです。
研究会において,これから充実した議論が行われ,社会・経済情勢の変化に対応した登記制度・土地所有権の在り方等について,所有者不明土地問題の解決に向けた適切な論点整理がなされることを期待しています。

役人らしく、何が言いたいかわからない風にうまくまとめてありますが、将来的に所有者不明土地問題を解決したい、ついてはそのための研究会を発足したという内容。不動産登記法を改正する可能性もあるようですし、また岡口Jが言及したように、相続登記が義務化される可能性も否定できないように思えます。

お客様から時々尋ねられるのが「親が亡くなったけど、相続登記は義務なのですか」という問題。今のところ「義務ではありません」と答えていますが、その常識が覆る時がくるかもしれません。

西原町字池田で、686坪の大型土地の販売を開始しました。
詳しくはこちらで>西原町字池田土地

また、新たにビーチ沿いの土地の仲介依頼をいただきました。これから物件調査にはいり、近日中に販売開始します。ほとんど手に入らない絶景ビーチサイドの土地です。ご期待ください。

沖縄の不動産需要にはわりあいはっきりしたトレンドがあります。最近たいへん多いお問い合わせは「ビーチ沿い、または海が目の前の土地はありますか?」というもの。ごく一部が別荘やセカンドハウス用で、大半が「宿泊施設(民泊事業)を考えています」というお話です。
その規模は様々ですが、個人の方からかなり規模の大きい企業様まで、現在は沖縄での宿泊事業を検討されるのがトレンドのようです。
しかし、沖縄といってもビーチの数は限られていますから、そういった物件はめったに出ません。出たとしても非常に高価です。

数年前までは安かったビーチ沿い土地

特に東日本大震災直後の5年ほど前は、ビーチ沿い土地や海沿いの土地の価格がもっとも下がった時期でした。この当時のトレンドは「海が見える高台の土地」で、ほぼ100%近くの方が「海沿いは津波が怖いので」とおっしゃっていました。
この当時であれば坪単価3万円程度だった宜野座村漢那の土地(ビーチが目の前)は、現在では坪単価5~10万円に上がっています。
海沿いの土地に関わらず、「沖縄でこんな土地がほしいな」と考えている方は、まずこのようにはっきりしたトレンドがあることを意識されるとよいでしょう。つまり、同じことを考えている人が大量にいます。

その中で何を狙うか?

ビーチ沿いの土地であっても、大規模なものはまだ手に入ります。坪単価は多少上がっていますが、5年前の2倍程度ですから、事業計画が成り立つ可能性も高いと思われます。通常物件であれば「非公開物件」というものは存在しないのですが、大型土地については非公開で売買されることもありますので、海沿いの土地を多く扱っている業者に問い合わせてみる価値はあるかもしれません(過度な期待は禁物ですが)。気になる土地があるようでしたら、所有者を探して交渉してみることならできる場合があります。
また、ネットの広告でも、数千坪レベルの大型物件がちょくちょく掲載されていますから、しっかりした事業として計画されている方はネットで丁寧に情報を追っていくとよいと思います。
非常に難しいのが、小規模なビーチ沿い土地。個人の方が民泊営業を考えて「海沿いの小さな土地を」と求められるケースも非常に多いですが、ある程度安価な土地を探すことはほとんど不可能です。なぜなら、ビーチ沿いの土地はすでに押さえられていることが多いからです。そのような中で出てくるビーチ沿いの小型土地は、坪単価が15~30万円に。恩納村では坪単価40~50万円というケースも見かけます。
実は、弊社で本部町のある地域のビーチ付近をしらみつぶしに調査したことがあるのですが、名義人として誰もが知っている大企業の名前が何度もあがってきました。そのように、今すぐに利用不可能な土地であっても、ビーチ沿いのロケーションを押さえてしまう企業が存在します。大企業でなくても、「なぜこの会社が?」と思うような企業名が、登記名義人として何度もあがってくることがあります。
そこで小規模ホテル・民泊施設では、割安な高台オーシャンビューにシフトした方が、事業計画が立てやすい場合が多いと考えています。
たとえば海洋博公園(美ら海水族館)に近い静かな立地を狙うとか、高速道路出口から近い交通の要衝を狙うとか……。

建物の内外装や外構の作り込み方で差をつければ、人気宿泊施設になる可能性は十分あるのではないでしょうか? 沖縄に来る大勢の観光客の、ごく一部をつかまえればいいわけですから。

朝日新聞によると、不動産取引価格が全国で路線価の2.6倍となっているようです。目安は1.5倍程度とされているので、これはかなり高い水準。朝日新聞デジタルの記事を引用してみましょう。

投資家からお金を集めて不動産を買い、賃料収益などを分配する上場不動産投資信託(J―REIT〈リート〉)で、最近取得された物件の価格水準が、相続税などの基準となる路線価の平均2・6倍となっていることがわかった。目安とされる1・5倍程度より高く、一部では10倍超の物件もあった。日本銀行の金融緩和であふれたお金が不動産市場に流入し、東京の2017年分の最高路線価はバブル期を超えている。取引価格も高めになっており、「新バブル」の懸念も出ている。

また、J-REITが平成16年、17年に取得した物件の中には、「東京都心や大阪市、福岡市、成田空港周辺のビルやホテルで5~15倍の物件もあった」と報道されています。全国平均で不動産取引価格(実際の価格)が路線価の2.6倍に高騰しているということですが、沖縄ではどういった状況なのでしょうか?

実は沖縄でも、内地の大都市なみに不動産取引価格が高騰しています。弊社が力を入れて取り扱っているオーシャンビュー物件などは好例です。路線価が決められていない地域も多いので単純に比較できませんが、それでも相続税評価額の20倍とか30倍とかそれ以上で売買されていることから、場合によっては大都市圏以上に土地価格が上がっているともいえそうです。

沖縄の土地・建物、現在の状況を考えると「売り時!」と判断できるでしょう。もし「売ってみたい」「高値になるようなら売却を検討しよう」という不動産をお持ちでしたら、沖縄の不動産無料査定サイト(satei.okinawa)にアクセスしてみてください。

名護市屋我のビーチ前物件を売出し開始しました。全4区画ですが発売前からすでに予約が入っており、153坪3825万円(坪単価25万円)2区画を分譲します。

敷地をでたら4歩でビーチ。しかも商業ビーチではなく静かでプライベート感あふれる環境です。

4月30日付のjiji.com(時事通信社)で次のようなニュースが報じられました。

 銀行が賃貸住宅の建設資金を個人に貸し出す「アパートローン」が膨張を続けている。日銀によると、2016年の融資額は前年比21.1%増の3兆7860億円に達し、比較可能な10年以降で最大。しかし、過剰な貸家建設で空室が増え、ローンを返済できなくなる大家が続出することも懸念されており、日銀は警戒を強めている。

アパートローンの融資額がここ5年で約1.7倍に膨張したことを取り上げ、審査を厳しくするべきではないかと日銀が考えている、と報じられています。

実はこの問題、しばらく前から話題になっていました。たとえば、3月26日付の日本経済新聞では次のように報じられています。

金融機関による2016年の不動産向け融資が12兆円超と過去最高を記録した。背景の一つが相続対策のアパート建設だ。人口減社会には似つかわしくないミニバブル。まだ局所的とはいえ体力の弱い地域金融機関が主役だけに金融庁や金融界からも不安の声が上がる。米リーマン危機を引き起こしたサブプライムローン(信用力の低い個人向け住宅融資)問題の「日本版にもなりかねない」(大手銀行首脳)。

近鉄名古屋線、津駅から車で10分ほど。海岸に近い中河原地区を中心にアパートが急に増え始めたのは6年ほど前だ。すぐ数軒が目についた。「入居者募集中」。1km2ほどの地区に数十軒以上が密集するアパート銀座だ。表札付きの部屋は一部で駐車場の車もまばら。徒歩圏内に駅もないこの地になぜなのか。
「ブームだからと不動産業者があちこちに営業をかけた」。市内の男性(70)は憤る。自身も約10年前、業者の勧めで銀行から約2億円を借りて畑にアパートを建てた。近隣工場に勤務する人が入居したが、土地の安さに目を付けた業者が営業を強化しアパートが急増。入居者の争奪が起き「今はどこも空室だらけ。誰が責任を取るのか」。

日銀によると16年の全国の不動産融資は前年から15%増の12兆2806億円で統計のある1977年以降で最高。バブル期も上回った。アパートローンも同21%増の3兆7860億円と09年の統計開始以来、最高に達した。貸家の新設着工件数も41万8543件と8年ぶり高水準だ。

理由の一つは、15年の税制改正で相続税の課税対象が広がったことだ。アパートを建てると畑や更地などより課税時の評価額が下がるため地主らが相続税対策で一斉に建築に走った。マイナス金利で貸出先を模索する金融機関も融資に動き、東京都の郊外などにとどまらず東北や山陰といった地方部にも異様なアパートラッシュが広がった。

実際沖縄でも投資物件の人気は過熱気味です。状況としては「売るには適しているが、買う立場では高い買い物になる場合が多い」という状況でしょう。それでも銀行融資は通っているようですので、私たちもそれを念頭に、物件購入を検討したほうがよさそうです。