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この夏、リゾート系物件に変化が!

これまでのニュースレターでは常に「現在沖縄県本島地方のリゾート系不動産は、ビーチ沿いのみに人気が集中しています」とご報告していました。ところが、この夏(特に8月くらい)から、内陸の不動産に人気が出始めています。

たとえば、これまでなかなか買い手がつかなかった湧川の山の上の戸建て(オーシャンビュー)への、うちなーらいふやGooHOMEのアクセスが倍増。8月後半だけでも5組の内覧申込みがありました。今までであれば「ビーチがないから」と敬遠されがちだった物件ですが、このところ急激に脚光を浴び始めています。

同じように、「海まで250mだけど海が見えない土地」や、「国道沿いの大型土地」などにも問い合わせが増えています。なぜでしょうか?

お客様へのヒアリングで見えてきたのは、宿泊施設の価格競争。

これまで宿泊施設を検討されているお客様が狙っていたのは、高単価が狙えるビーチ沿いの高級物件でしたが、現在は大規模な企業様でも「海ドン物件よりも、地道に事業計画が成り立つ物件がいい」とおっしゃるケースが増えています。資金を豊富に持たない小規模な事業者様であれば、その傾向はさらに顕著です。

その流れから、現在、割安感のある内陸部オーシャンビュー土地に注目が集まっていると考えられます。沖縄かりゆし不動産では、これまでなかなか動かなかった土地の写真やビデオを新しく撮り直し、この流れを加速すべく努力しています。

インバウンドの動き

前述の市場動向を裏付ける話もあります。

このところ沖縄かりゆし不動産では、内地のインバウンド系の不動産業者と提携して、不動産の客付けを推進しています。
その中の1社、A社さん(台北市および東京都)との打ち合わせの席上でも、台湾からの投資に変化がある、という話題が出ました。

これまでは海外投資、とくに中国や台湾からの投資は、富裕層による現金決済での買付が主流でした。ところが、このところA社では台北でセミナーを開き、広く一般の投資家に物件説明を行っているそうです。資金は台湾系の銀行(日本に支店を持つ金融機関)が貸し付けを行うケースが増えたようです。その結果、外国人による融資利用の物件購入が増加しました。今や富裕層ではない、ごく普通の台湾人の投資マネーが、沖縄に流入する時代がやってきたようです。

確かに、本部町では区分所有(マンションタイプ)の宿泊施設を台湾向けに分譲し、成功している事例もあります。
こういった海外からの個人投資は、今後も増加するだろうと考えられます。

この流れに乗り、これまで事業用地としては見落とされがちだった小規模な用地や、海から遠い物件などを積極的に広告していく時期が到来したとも考えられます。

8月25日付の沖縄タイムスによると、2017年の統計で、沖縄県内の宿泊施設が14%増加して2082軒になったそうです(沖縄県文化観光スポーツ部による調査)。
現在新規施設開業を検討中の方には気になる数字ですが、県としてはそれでも「(県の目標達成には)1日あたり5万5千室が必要で、このままでは供給不足だ」としているそうです。

県内の施設数、客室数、収容人数ともに02年から16年連続で過去最高を更新し続けており、16年から17年にかけては次の通り増加しました。

施設タイプ 増加件数 合計件数
宿泊特化型 57 256
ペンション 135 637
シティーホテル 8 41
ゲストハウス 47 302

市町村別では那覇市が最も多く、次いで石垣市。

これほど施設数が増加しているのに、まだ客室が不足している理由のひとつは、現在増加している施設が小規模なもの中心であること。記事には、

「小規模ホテルの像我が目立っており、施設数の増加に比べ客室数の伸びは低いのが特徴。宿泊施設が最も多い那覇市では、施設数は23.7%増加したが、客室数は10.8%(1717室)、収容人数も12.3%(3943人)の伸びにとどまった。」

と書かれています。

また、
「県は、21年度の入域観光客数1200万人、観光客の平均滞在日数4.5日を目標に掲げるが、達成するためには受け入れ施設のさらなる増加が必要となる。」
と記事は結んでいます。

当社が運営しているコンドミニアム・シーサー今帰仁(定員約50名)のような小規模ホテルが増加していることは、実際に沖縄で事業を行っていると体感できる状況です。県としては「まだまだ客室が不足している」と考えているようですが、今後はある程度競争が激化し、特定の施設が生き残っていくことになると思います。

弊社では、実際に複数の宿泊施設を運用した経験から、土地選定その他のご提案を行うことができます。
沖縄での宿泊施設開業をご検討でしたら、ぜひご相談ください。

 

当社は売買専門の不動産業者なので、賃貸管理はほとんど行っていません。自分でアパートを借りたことも、久しくありませんでした。

しかし最近自宅を売却することになり、まずは自宅を「空き家」にすることにしました。ほとんどの人は「住み替えの時は住みながら売って、買い手が決まったら引っ越して……」といった手順で計画されるかと思いますが、空き家にしたほうがいいですよ。売りやすさが断然変わります。

前置きが長くなりましたが、そんなわけでアパートを借りに某不動産屋へ!

お目当ての部屋を案内してもらったときに、敷金礼金ゼロの条件を提示され、得したような気がした……のですが、後日契約書を見てびっくり。敷金ゼロでもまったくお得ではありませんでした。

そのからくりとは?

賃貸不動産は退去時のトラブルが多いため、国土交通省が標準契約約款を作成。また東京都が条例で東京ルールを定めたのは有名な話です。

何が論点かというと、退去時の原状回復。東京ルールにおいては基本的に経年劣化を大家負担と明記。入居者に非がある場合にその部分の原状回復を入居者負担とする、という至極まっとうな指針が定められています。

また最近は沖縄県ルールも策定され、沖縄県においても原状回復についての考え方がはっきりと示されました。

しかしですよ。

賃貸管理業者はそれを乗り越えるべく、よりセコイ方向へと進化を遂げていました。賃貸契約書において、ハウスクリーニングや畳の表替えは退去時に借主が負担すると明記するようになっていたのです。

こうなると東京ルールや沖縄ルールがどう規定していようとも、契約書の内容が優先されてしまいます。商売だしそんなもんかなと思う面もありますが、だまされないためにカラクリだけは確認しておきましょう。

お得でも何でもない敷金無料

おそらく最近の賃貸管理業者は入り口の敷居を低くして(借りやすくして)、出口でそのツケを払わせる(退去時にお金を取る)戦略なのだと思います。

敷金ゼロといわれるとお得な気がしますが、実際のところ敷金なんて単なる預かり金で本来は大家さんから返してもらうはずのお金です。

敷金がゼロでもお得ではありません。

逆に退去時。前述のように沖縄ルールを曲げてまで、入居者から原状回復費用を負担させようという意図がはっきりと……。これじゃーせっかくの国土交通省ガイドラインも骨抜きではないですか。うーん。いいのか!?

もっとも、知り合いに沖縄ルールを遵守する良心的な業者もいるので、できればそういう不動産屋から物件を借りてください。

本日付の朝日新聞デジタルによると、ついに届出民泊の届出が始まったそうです。

 一般の住宅に有料で人を泊める「民泊」が6月に解禁されるのを前に、自治体への物件の届け出が15日、始まった。仲介サイトや管理業者も登録制となり、違法なヤミ民泊を掲載しないなどの対策が求められる。

とのことです。沖縄県でも下記のページで住宅宿泊事業について説明しています。それによると「平成30年6月15日からは、旅館業法に基づく許可の取得又は住宅宿泊事業法に基づく届出を行うことで、民泊を行うことができるようになります。」とのことです。

住宅宿泊事業について(沖縄県)

沖縄県でも住宅宿泊事業については独自の制限を設けていますので、ちょっと注意が必要です。とくに用途地域が第一種・第二種低層だったり、第一種・第二種中高層の場合に曜日による制限などが設けられています(市町村によるので詳しくは県に問い合わせを)。
また、学校周辺でも制限があったりします。ですので、年間180日まで営業できるものの、トップシーズンの休日に、効率よく営業しよう! というようなプランに制限がでる可能性も……。

そうはいっても、届出で180日間の営業ができるというのは、漫然と空き家を放置しているよりずっと有利ではないかと思います。

法律が施行される本年6月15日まで、注目していきたい話題です。

南城市大里稲嶺で、かねてから建築していました分譲住宅2棟が完成に近づいてきました。外装サイディング施工がほぼ完了しています。また、内装は壁ができてきて、クロスの下地となる石膏ボードもほぼ貼り終わっています。

お風呂(システムバス)もインストール済みです。システムキッチンなどはクロス施工が終わって、最後の最後に設置されるので、ちょっと感じがつかめるまでには時間がかかりますが、それもあと2週間くらいと予想しています。

今回、設備はほとんどTOTO製ですから、建売分譲住宅としてはよいものを使っていると思います。また、場所もけっこう便利です。南城市の中では人気エリアのひとつではないでしょうか? イオンタウン南城も近く、比較的高速道路へのアプローチも良好です。

ご見学随時受け付けていますので、よろしくお願いいたします。
弊社で日程があわずにご案内できない場合は、がじゅまる不動産さんなど協力会社へぜひお問い合わせください。

売主様都合等で、非公開で売却中の大型物件が2件ありますので、よろしければお問い合わせください。いずれも業者様紹介可能です(手数料分かれ)。

1)今帰仁村内 6800坪/9億5500万円
オーシャンフロントで高台オーシャンビュー。小さなプライベートビーチ付き(上記動画が高台からの眺め)。

小さなプライベートビーチあり

2)名護市郊外 7600坪/11億4000万円
防風林を隔ててビーチに出ることができ、オーシャンビューも楽しめます。自然公園法第二種特別地域。

同業者の方はお気軽に資料をご請求ください。

南城市大里稲嶺で建築中の分譲住宅2棟が、進行中です。上棟完了し、かなり住宅の形になってきました。現時点でご見学を希望される方は、ご予約いただけましたらご案内しています。

価格は2768万円(税込)と2964万円(税込)。このエリアではお求めやすい価格だと思います。

小高い丘に建っているため、ベランダからの眺めも楽しめます。残念ながらオーシャンビューではありませんが(大里稲嶺にオーシャンビューはあまりなさそうです)、緑の多い景観が楽しめます。

また、大里のイオンタウンやサンエー八重瀬シティなど、大型の商店が近くに点在しています。買い物にはほぼ困ることはないと思います。大里南小学校まで1.7kmと、ぎりぎり徒歩圏に位置しています(ちょっと遠めですが)。

決して豪邸ではありませんが、家族で不自由なく暮らせる3LDK。主寝室にはウォークインクローゼットを設け、子ども部屋にもそれぞれのクローゼットを配置しています。

旧年中はたくさんのお問い合わせをいただき、ありがとうございました。本年もよろしくお願いします。

今年の営業は1月4日より開始いたします。
昨年同様日曜祝日定休ですが、ご都合により対応いたします。休日の物件ご案内等ご希望のお客様は、できましたら前日までにご予約をいただけますと幸いです。

今年もオーシャンビュー物件に力を入れてまいりますので、どうぞよろしくお願いいたします。

また、最近の弊社取扱物件の動きは以下の通りです。

ウッパマビーチ前の土地……お申込みいただきました。1月中旬契約予定です。

湧川オーシャンフロント……他社にて申込みがあったようです。こちらも1月に成約する可能性あり(※リンクは1件のみですが、並びのもうひとつの物件も申込みが入っています)。

名護市済井出海が目の前の土地……検討中の方がいらっしゃいますので、2分の1ないし4分の1が売約ずみになってしまう可能性があります。

 

弊社取扱物件について、今年は比較的特徴的な動きがありました。
本サイトをご覧いただければわかるとおり、弊社では沖縄本島のオーシャンビュー物件を中心に取り扱っています。そのため、那覇市内などの実需向け土地・建物とは動きが異なるかもしれませんが、例年と違う傾向がみられましたので、ご報告いたします。

例年であれば弊社ホームページへのアクセスは夏ごろ(通常8月ごろ)にピークを迎え、それに伴って繁忙期は秋(9月から10月ごろ)となります。夏に問い合わせをいただいた物件が、秋に売れるという流れです。

ところが、今年はサイトアクセスのピークが10月となり、11月から12月にかけて契約・決済が多く、また年明け1月に契約・決済を予定している物件もかなりあります。

例年より2か月ほど、繁忙期が後ろにずれているように見えますが、実際にはそうではないと考えています。

2017年の夏も通常通りの問い合わせがあり、物件案内を積極的に行っていたのです。
そのため、10月以降の反響増は、通常のピークに加えて特殊な需要が起きているからではないかと考えています。

オーシャンビュー物件に多くの反響

この時期に問い合わせがあったり、成約したのは、ほとんどが海のすぐちかくの物件です。これまでもビーチフロント物件・オーシャンフロント物件に多くの反響が集まる傾向がありましたが、その傾向が顕著になり、販売価格も高騰しています。

つまり、ビーチフロント物件・オーシャンフロント物件の動きが加速しているのです。

例年であれば年明けから2月ごろまで、沖縄の不動産売買の閑散期が続くのですが、現在のサイトアクセス推移や問い合わせの多さを考えると、今年はその時期でも忙しくなりそうです。

2018年にビーチフロント物件・オーシャンフロント物件の購入をお考えの方は、かなり競争が激しい点にご注意ください。おそらく、相変わらず物件不足が続くと思われます。とくにビーチフロントに関しては、すでに物件そのものが見つからなくなりつつあるため、「購入する、しない」の判断をスピーディーに行い、ライバルよりも早い行動をとる必要が出てきそうです。

「遠くに海が見える」といった、普通のオーシャンビュー物件については、まだまだ物件が出てくると思いますので、そこまで心配はいらないと考えています。