レオパレス問題とは何だったのか?

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5月29日、レオパレス21が国土交通省に対して外部調査委員会の最終報告書を提出したと報道されました。サブリースを伴うアパート建築に関する一般的な問題点も含まれるため、一度この問題を整理してみようと思います。

レオパレス問題は、テレビ番組でサブリース契約についての不誠実な取り組みが指摘されたことが発端でした。サブリース契約は一括借り上げ契約とも称されます。事業者がオーナーからアパート一棟を相場より安い価格で借り上げ、それを入居者に相場で転貸することで利益を上げるというモデル。この際、レオパレスは30年一括借り上げ保証をうたっていました。オーナーは将来にわたり安定した収入が保証されると考えて契約をしたはずです。

ところがレオパレスは、早いものでは10年もたたないうちに、約束した家賃を減額するようにオーナーに迫っていました。場合によっては契約そのものの打ち切りを強制する例もあったようです。予定した収入が入らなくなったことで破綻したオーナーも多い、と報道されました。このサブリース問題については、レオパレス以外の物件でも同様の事態が懸念されます。

事件はそれで収束せず、同じテレビ番組でさらに深刻な問題が報道されました。レオパレス21が建築したアパートが、建築基準法に違反しているという問題です。

レオパレス21自身のサイトにも、その問題を解説したページがあります。「当社施工物件における施工不備問題の対応について」と題したそのページで主要な「施工不備問題」としているのが、界壁施工不備、外壁サイディングの施工不備、天井部施工不備の3点。いずれも建物そのものの構造に関わる深刻な問題ですが、同社のサイトでは「オーナー様からのご指摘により、確認通知図書に記載されていた小屋裏界壁が施工されていないことが判明しました」といった書き方で、意図して不正を行ったのではないかのように表現されています。

それに対して第三者委員会の最終報告は、かなり厳しく断罪しています。第三者委員会は、建築確認の虚偽申請が「全社的、組織的に行われていた」とし、レオパレスが建築基準法に基づく確認済証を「だまし取っていた」と表現。同社の体質や経営理念そのものに切り込み、「当時の経営陣の落ち度が施工不良の主な原因」と結論づけています。

現在レオパレス21が施工上の不備を確認している物件は、合計15628棟。今後レオパレスが破綻した場合、誰がどのように責任をとるのでしょうか。国土交通省も何となく人ごとのような対応ですが、これほどの件数の法令違反を見逃してきたことについて、責任があるようにも思えます。