Author Archives: H Tateishi

休日出勤したついでに去年の書類を整理していたときのこと。ふとメモ書きが付された測量図面に手を止めました。そこには土地境界をめぐる、深すぎる話が横たわっていたのでした。

話は土地売買にあたって、引渡時に測量を担当した土地家屋調査士さんが、隣地地主が設置したトンブロック積みの境界がややずれているものの「許容範囲」として境界を打ったことに端を発します。

隣地地主は、自分たちも数年前に測量を入れたのだし、そのときの土地家屋調査士はトンブロックがむしろ敷地内側に入っている(当社の顧客が越境している)と説明している……と主張しました。それが事実なら、境界が2種類存在し、それぞれの土地家屋調査士が別々の境界を主張していることになります。

そこで私たちは測量を担当した土地家屋調査士にヒアリングを行いました。

結果、同じくヒアリングをした建築士でさえも「そんな世界があるのか」と驚いた事情が明らかになっていきます。

まず、この土地(名護市の田舎です)の公図の制度は乙一です。乙一の場合、公差は75センチと大きく、本土地(1350㎡ほど)の場合23~24㎡程度の誤差は許容範囲となるのだそうです。

この時点でも驚きを禁じ得ないわけですが、ふたりの土地家屋調査士が採用した基準点もまた大きく異なっています。さきに測量を行った土地家屋調査士(相手方土地家屋調査士)は名護市の古い基準点をもとに測量を行いました。当方が依頼した土地家屋調査士は、世界測地系を採用して測量を行いました。

そのことによってかなり大きな違いが生じる。そしてその違いは許容されるようなのです。

ど、どういうこと? と思いますよね。

国土地理院のページの世界測地系についての説明もよくわかりません。

また、我が国の測地基準点成果は、明治時代の測量機器や測量技術による制約と過去100年間の日本列島の地殻変動の影響等で基準点網にひずみが生じています。例えば、東京から見て札幌の位置が西へ約9m、福岡の位置が南へ約4mずれていることが分かっています。

GPS(全地球測位システム)及びGIS(地理情報システム)というコンピュ-タシステムによる位置情報の測定・利用技術が出現し、今後急速な普及が見込まれています。そして、両技術に対応する基準として、世界測地系に基づいた、高精度な測地基準点成果及び地図成果が求められています。しかも、近い将来に予測されているGPSやGISの本格的普及を考慮すると、それ以前に、世界測地系に移行する必要があります。

(中略)

改正測量法の施行により、地方自治体等が行う測量や、地図・GIS用地図データベースの作成、法令・告示の経度・緯度表示などについては、世界測地系に基づくことになります。また、必要に応じて既存データの変換等が必要となります。

しかし、地方自治体が持っているデータのすべてを一度に改正測量法の施行日に変換しなければならないというものではありません。新たな測量計画や今後とも維持する必要のあるデータ等を考慮して、必要なものを計画的に順次変換すれば良いことになります。

いや、ちょっと待って。世界測地系に即移行しなければ、今回のような問題がまた各地で起きるのではないでしょうか?

不動産屋をやっていて、測量ってよくわからないなぁと思うことはしばしばあるのですが、最も納得のいかなかった話のひとつです。

民泊が差別化の時代に入った、という話もあります。官公庁調査による、沖縄の簡易宿所稼働率は40%くらいですが、けっこう極端に差があるはずで、よいところと悪いところの明暗が分かれているように思います。

弊社で運営している宿泊施設も、ある程度価格競争にさらされているな、と感じることもしばしばです。そんな中で勝ち残るには、「高級路線」か「価格競争に勝つ路線」のどちらかを選ぶしかないと思います。

高級路線なら

恩納村のオーシャンビューコテージ……敷地がひろく、建物もきれいで、目の前に海が広がるロケーション。さらにインテリアにこだわるなど差別化を図れば、人気施設になりそうです。

運天のビーチサイドの土地……ホテルチルマの真横。美しいビーチが付属した土地です。自然公園法第二種特別地域の厳しい規制がありますが、そこを逆手にとった開発を行えば、類を見ない施設になりそう。

価格重視なら

シンセビーチまで徒歩10分の土地……海まで歩けて、94坪318万円! シンセビーチまでは徒歩10分ですが、無名の小さいビーチへはもっと近く、複数のビーチや港へ歩けるのが魅力。お問合せも多い物件です。

今帰仁の海が見える別荘地……分譲別荘地内の149坪の土地が500万円! こちらもお問合せの多い物件です。これから人気が出そうな今帰仁ウエルネスビレッジ・ヒルサイド内で、かなりお得感のある1筆。

もちろん、ほかにもオススメ物件がたくさんありますので、ぜひ弊社サイトでチェックしてください。旅館業OKの海が見える一戸建ても、購入後すぐに営業できそうなほどきれいに住まれています。1980万円です。

デジカメで撮りっぱなしの画像ファイルを自社サイトやGooHomeなどの不動産ポータルサイトにアップすると、でかすぎて不具合が出る場合があります。というより、だいたい不具合が出ます。

そこで、画像を一括して変換するわけですが、いろんなソフトがあるなかで、左の「縮小専用」がもっとも簡単だと思います。

基本的には起動→画像ファイルを全部まとめて画面にドラッグ&ドロップ→おわり、という流れです。

縮小専用 公式サイト

上記からダウンロードして、インストールしてください。インストール方法や使い方も詳しく説明されています。

補足ですが、縮小するサイズを800×800にしておいてください。これで長辺を800ピクセルにあわせてくれます(短辺はなりゆきで、比率を変えずに縮小してくれます)。

 

2018年もたくさんのお問合せをいただき、ありがとうございました。年末年始は次の通りお休みをいただきます。

2018年12月30日~2019年1月6日

1月7日より通常通り営業いたします。
また、休暇中もメールでのお問合せや資料のご請求には対応しています。通常より時間がかかるかと思いますが、ご容赦いただけましたら幸いです。

東京商工リサーチ沖縄支店が、2017年度(2017年10月から2018年9月)の県内ハウスメーカー販売住宅数と、分譲マンションの契約数のラインキングを発表しました。

住宅販売数1位は、9年連続で大成ホーム。分譲マンション契約数は、南西エステートが初の1位を獲得したそうです。

住宅販売数ランキング

順位 商号 所在地 販売戸数 売上高
1 大成ホーム 浦添市 151 6005331000
2 宜野湾市 121 2670015000
3 サイアスホーム 沖縄市 96 2113286000
4 住宅 那覇市 78 2937923000
5 アイムホーム 北谷町 73 3288668000
6 丸善 うるま 53 1856172000
7 徳里産業 嘉手納町 52 4345801000
8 コモドハウス 宜野湾市 49 1316277000
8 ホーム21 那覇市 49 1316277000
10 プレステージホーム沖縄 那覇市 36 892295000

過去に問題が起きたこともあり、業務上の連絡は原則としてSMSを使用しない方針でお願いします。たとえばiPhoneなど複数のiOS端末を利用している場合、アップルIDでひもづけられた、携帯電話以外のデバイスに着信する場合があります。
たとえば、iPad miniに着信した左のショートメール(SMS)。

iMessageにより、携帯電話以外のデバイスに着信しています。

一方、iPhoneでiMessageを使用しない設定にしていると、「携帯電話あてにショートメールを送ったつもりなのに、携帯電話には届いていない」という事態が生じます。

このように、iPhoneには上のiPadに届いているSMSのメッセージは届いていません。

iMessageを利用している場合にはiPhoneにも届きますが、それでもLINEやFacebook messengerに比べて送信できる内容が少なすぎるSMSを利用する価値はほとんどありませんので、できるだけもう少し確実な連絡手段をとったほうが合理的でしょう。

そこで、業務上の連絡にはSMSを利用せず、できるだけ社用メールアカウントの電子メールを利用しましょう。

過去にLINEによる連絡で不都合が生じたことはありませんが、こういった連絡手段をとる場合は自己責任と考え、不達の場合には別の連絡手段をとるようにしましょう。

寄る年波に勝てず、沖縄かりゆし不動産ホームページのシステムも古くなり、更新時期が近づきました。Wordpressのバージョンによって動くかどうかわからないケースも出てくる不動産プラグインを卒業しようか……と思い試作したプログラムです。

ごく普通のテーマを使用しつつ、不動産物件サイトっぽい表組み(物件情報のテーブル)が作れるプログラムで、ローカルで動作するためWordpressのバージョンアップに影響されません。しかも初心者(小学生とか)向けのシンプルな言語Small Basicで記述しているので、簡単に改変することができます。

と思っていましたが、Gutenbergと相性悪い……。5.0以降にアップデートした方は、ボックスを「クラシック」に切り替えて使用してください。Gutenberg勝手にタグ書き換えすぎ。

ダウンロードはこちらから

こんな感じのテーブルを作れます↓

価格 8300万円 面積 9800㎡ 2964.5坪 権利 所有権
地目 宅地・原野 都市計画 都市計画区域外 用途地域 無指定
建坪率・容積率 取引形態 専任
所在 国頭郡今帰仁村字湧川
交通 沖縄自動車道許田ICから16km
その他 電気、水道、浄化槽、プロパンガス、接道:今帰仁村道幅員5m
備考 駐車場約10台、建物3棟あり。未利用部分一部造成済み/追加で建築可能

 

 

沖縄かりゆし不動産のサーバの問題かWordpressの仕様かわかりませんが、写真のファイル名(e.g. DSC00123.jpgなど)がかぶると、期待通りの写真が表示されず、同じ名前の古いファイルが表示されるようです。

コマンドウインドウからMS-DOSのコマンドをたたいてやるだけで、簡単に回避できますので、次の手順をためしてみてください。renコマンドでファイル名を一括変換する方法を解説します。

コマンドウインドウを開く

ファイル名を一括変換したい画像ファイルが保管されているフォルダを開き、そのウインドウを右クリック+シフトキー(シフトキーを押しながら右クリックしてください)。

上記のようなコンテクストメニューが開くので、「コマンド ウィンドウをここで開く」を実行。

上記のようにコマンドウインドウが開くので、renコマンドを使ってファイル名を一括変更します。ワイルドカード(ここでは*)を使用し、

ren imgp1*.jpg msm*.jpg

というコマンドを実行しました。ワイルドカードについてはこちらを参照してください。

結果は、上記のようにすべてのファイル名が「msm」で始まるように変更されています。

12月7日付けの沖縄タイムスに「住宅耐震診断の実施低調」という記事が掲載されていました。

この制度をざっくり説明すると、沖縄県内の住宅やアパートの簡易耐震診断について県と国が費用のかなりの部分を補助してくれる仕組み。1件あたりの費用は本来約10万円ですが、利用者負担が1万800円で住むように、行政が補助してくれます。なので、けっこうお得な制度といえるのです。

簡易診断ですから、主に建物外観からチェックする調査のようで、診断の結果より詳細な耐震診断が必要と判定される場合もあります。しかし専門家の目で建物を見てもらえる制度であるうえに、利用者負担が少ないことから、以前から気になっていた制度です。ぜひ、受けてみてはいかがでしょうか?

沖縄タイムスによれば、

補助対象は個人の住宅またはアパートで、延べ床面積は300平方メートル以下。鉄筋コンクリート造りと鉄骨造りは3階建て以下、補強コンクリートブロック造りは2階建て以下となっている。いずれも1981年5月以前の旧耐震基準で建てられた物件が対象で、簡易耐震診断を受ける際には証明書類が必要となる。

とのこと。
詳しくは、沖縄県建築設計サポートセンター(電話:098-879-1020)まで。