Author Archives: H Tateishi

この夏、リゾート系物件に変化が!

これまでのニュースレターでは常に「現在沖縄県本島地方のリゾート系不動産は、ビーチ沿いのみに人気が集中しています」とご報告していました。ところが、この夏(特に8月くらい)から、内陸の不動産に人気が出始めています。

たとえば、これまでなかなか買い手がつかなかった湧川の山の上の戸建て(オーシャンビュー)への、うちなーらいふやGooHOMEのアクセスが倍増。8月後半だけでも5組の内覧申込みがありました。今までであれば「ビーチがないから」と敬遠されがちだった物件ですが、このところ急激に脚光を浴び始めています。

同じように、「海まで250mだけど海が見えない土地」や、「国道沿いの大型土地」などにも問い合わせが増えています。なぜでしょうか?

お客様へのヒアリングで見えてきたのは、宿泊施設の価格競争。

これまで宿泊施設を検討されているお客様が狙っていたのは、高単価が狙えるビーチ沿いの高級物件でしたが、現在は大規模な企業様でも「海ドン物件よりも、地道に事業計画が成り立つ物件がいい」とおっしゃるケースが増えています。資金を豊富に持たない小規模な事業者様であれば、その傾向はさらに顕著です。

その流れから、現在、割安感のある内陸部オーシャンビュー土地に注目が集まっていると考えられます。沖縄かりゆし不動産では、これまでなかなか動かなかった土地の写真やビデオを新しく撮り直し、この流れを加速すべく努力しています。

インバウンドの動き

前述の市場動向を裏付ける話もあります。

このところ沖縄かりゆし不動産では、内地のインバウンド系の不動産業者と提携して、不動産の客付けを推進しています。
その中の1社、A社さん(台北市および東京都)との打ち合わせの席上でも、台湾からの投資に変化がある、という話題が出ました。

これまでは海外投資、とくに中国や台湾からの投資は、富裕層による現金決済での買付が主流でした。ところが、このところA社では台北でセミナーを開き、広く一般の投資家に物件説明を行っているそうです。資金は台湾系の銀行(日本に支店を持つ金融機関)が貸し付けを行うケースが増えたようです。その結果、外国人による融資利用の物件購入が増加しました。今や富裕層ではない、ごく普通の台湾人の投資マネーが、沖縄に流入する時代がやってきたようです。

確かに、本部町では区分所有(マンションタイプ)の宿泊施設を台湾向けに分譲し、成功している事例もあります。
こういった海外からの個人投資は、今後も増加するだろうと考えられます。

この流れに乗り、これまで事業用地としては見落とされがちだった小規模な用地や、海から遠い物件などを積極的に広告していく時期が到来したとも考えられます。

8月25日付の沖縄タイムスによると、2017年の統計で、沖縄県内の宿泊施設が14%増加して2082軒になったそうです(沖縄県文化観光スポーツ部による調査)。
現在新規施設開業を検討中の方には気になる数字ですが、県としてはそれでも「(県の目標達成には)1日あたり5万5千室が必要で、このままでは供給不足だ」としているそうです。

県内の施設数、客室数、収容人数ともに02年から16年連続で過去最高を更新し続けており、16年から17年にかけては次の通り増加しました。

施設タイプ 増加件数 合計件数
宿泊特化型 57 256
ペンション 135 637
シティーホテル 8 41
ゲストハウス 47 302

市町村別では那覇市が最も多く、次いで石垣市。

これほど施設数が増加しているのに、まだ客室が不足している理由のひとつは、現在増加している施設が小規模なもの中心であること。記事には、

「小規模ホテルの像我が目立っており、施設数の増加に比べ客室数の伸びは低いのが特徴。宿泊施設が最も多い那覇市では、施設数は23.7%増加したが、客室数は10.8%(1717室)、収容人数も12.3%(3943人)の伸びにとどまった。」

と書かれています。

また、
「県は、21年度の入域観光客数1200万人、観光客の平均滞在日数4.5日を目標に掲げるが、達成するためには受け入れ施設のさらなる増加が必要となる。」
と記事は結んでいます。

当社が運営しているコンドミニアム・シーサー今帰仁(定員約50名)のような小規模ホテルが増加していることは、実際に沖縄で事業を行っていると体感できる状況です。県としては「まだまだ客室が不足している」と考えているようですが、今後はある程度競争が激化し、特定の施設が生き残っていくことになると思います。

弊社では、実際に複数の宿泊施設を運用した経験から、土地選定その他のご提案を行うことができます。
沖縄での宿泊施設開業をご検討でしたら、ぜひご相談ください。

 

オーシャンビュー物件3つを販売開始しました。糸満市喜屋武の土地は、2階からオーシャンビューになってしまいますが、それ以外は間違いのないオーシャンビュー物件です。

名護市屋我のオーシャンフロント

昨年好評のうちに全2区画を売却完了した、名護市屋我の静かなビーチ前の土地。その隣の区画が販売開始されました。といっても一括売り、1046坪です。

今帰仁村諸志の高台オーシャンビュー

今帰仁希望ヶ丘のさらにちょっと上。オーシャンビューのみならず、今帰仁村を俯瞰する大パノラマが楽しめます。ちょっと人里離れた感じがお好きな方に。価格お手頃です。

糸満市喜屋武の土地

こちらは宅地としていい感じの土地です。287坪ありますが、2~3筆に分筆OK。喜屋武エリアは道が狭い区画も多いのですが、ここはクルマでの通行もしやすく、高台で明るい環境。目の前が公民館と広々とした公園です。価格的にも値頃感があり、おすすめです。

当社は売買専門の不動産業者なので、賃貸管理はほとんど行っていません。自分でアパートを借りたことも、久しくありませんでした。

しかし最近自宅を売却することになり、まずは自宅を「空き家」にすることにしました。ほとんどの人は「住み替えの時は住みながら売って、買い手が決まったら引っ越して……」といった手順で計画されるかと思いますが、空き家にしたほうがいいですよ。売りやすさが断然変わります。

前置きが長くなりましたが、そんなわけでアパートを借りに某不動産屋へ!

お目当ての部屋を案内してもらったときに、敷金礼金ゼロの条件を提示され、得したような気がした……のですが、後日契約書を見てびっくり。敷金ゼロでもまったくお得ではありませんでした。

そのからくりとは?

賃貸不動産は退去時のトラブルが多いため、国土交通省が標準契約約款を作成。また東京都が条例で東京ルールを定めたのは有名な話です。

何が論点かというと、退去時の原状回復。東京ルールにおいては基本的に経年劣化を大家負担と明記。入居者に非がある場合にその部分の原状回復を入居者負担とする、という至極まっとうな指針が定められています。

また最近は沖縄県ルールも策定され、沖縄県においても原状回復についての考え方がはっきりと示されました。

しかしですよ。

賃貸管理業者はそれを乗り越えるべく、よりセコイ方向へと進化を遂げていました。賃貸契約書において、ハウスクリーニングや畳の表替えは退去時に借主が負担すると明記するようになっていたのです。

こうなると東京ルールや沖縄ルールがどう規定していようとも、契約書の内容が優先されてしまいます。商売だしそんなもんかなと思う面もありますが、だまされないためにカラクリだけは確認しておきましょう。

お得でも何でもない敷金無料

おそらく最近の賃貸管理業者は入り口の敷居を低くして(借りやすくして)、出口でそのツケを払わせる(退去時にお金を取る)戦略なのだと思います。

敷金ゼロといわれるとお得な気がしますが、実際のところ敷金なんて単なる預かり金で本来は大家さんから返してもらうはずのお金です。

敷金がゼロでもお得ではありません。

逆に退去時。前述のように沖縄ルールを曲げてまで、入居者から原状回復費用を負担させようという意図がはっきりと……。これじゃーせっかくの国土交通省ガイドラインも骨抜きではないですか。うーん。いいのか!?

もっとも、知り合いに沖縄ルールを遵守する良心的な業者もいるので、できればそういう不動産屋から物件を借りてください。

現役稼働中のホテル、コンドミニアム・シーサー今帰仁を販売開始しました。今帰仁村の中心部にあり、村内唯一のスーパーマーケットまで徒歩1分。国道505号からのアクセスが良好で、古宇利島や美ら海水族館(海洋博公園)へのアクセスもたいへん便利です。

コンドミニアム・シーサー今帰仁

住宅地2件販売開始しています

名護市為又の宅地と、名護市大東の宅地を販売開始しています。
名護市為又の土地は坪単価56400円と、このエリア内ではお得感あり! 460坪ありますが、半分程度に分筆もOKです。3000万円~4000万円で新築をお考えの方におすすめです。

名護市為又の宅地

名護市大東の土地も価格817万円とお手頃。3000万円以内で新築をお考えの方におすすめです。

名護市大東の宅地

 

現在調査中で非公開となっている物件についてお知らせします。
近々売り出す可能性があります。また、現在お問い合わせいただければ、簡単な資料をお送りできます。

宜野座村松田のビーチ前の土地
約1億円/坪単価26万円

名護市(屋我地島)のオーシャンフロント土地
約3億円、約4000坪(坪単価75000円)※おすすめです

今帰仁村希望が丘内に位置する売土地の価格調整を行いました。150万円から140万円に値下げしています。傾斜地ですが非常にきれいなオーシャンビューで、将来にわたって眺望をさえぎられる心配はほぼありません。

高台から海を眺める、気持ちのいいロケーションです。

 

本日付の朝日新聞デジタルによると、ついに届出民泊の届出が始まったそうです。

 一般の住宅に有料で人を泊める「民泊」が6月に解禁されるのを前に、自治体への物件の届け出が15日、始まった。仲介サイトや管理業者も登録制となり、違法なヤミ民泊を掲載しないなどの対策が求められる。

とのことです。沖縄県でも下記のページで住宅宿泊事業について説明しています。それによると「平成30年6月15日からは、旅館業法に基づく許可の取得又は住宅宿泊事業法に基づく届出を行うことで、民泊を行うことができるようになります。」とのことです。

住宅宿泊事業について(沖縄県)

沖縄県でも住宅宿泊事業については独自の制限を設けていますので、ちょっと注意が必要です。とくに用途地域が第一種・第二種低層だったり、第一種・第二種中高層の場合に曜日による制限などが設けられています(市町村によるので詳しくは県に問い合わせを)。
また、学校周辺でも制限があったりします。ですので、年間180日まで営業できるものの、トップシーズンの休日に、効率よく営業しよう! というようなプランに制限がでる可能性も……。

そうはいっても、届出で180日間の営業ができるというのは、漫然と空き家を放置しているよりずっと有利ではないかと思います。

法律が施行される本年6月15日まで、注目していきたい話題です。

南城市大里稲嶺で、かねてから建築していました分譲住宅2棟が完成に近づいてきました。外装サイディング施工がほぼ完了しています。また、内装は壁ができてきて、クロスの下地となる石膏ボードもほぼ貼り終わっています。

お風呂(システムバス)もインストール済みです。システムキッチンなどはクロス施工が終わって、最後の最後に設置されるので、ちょっと感じがつかめるまでには時間がかかりますが、それもあと2週間くらいと予想しています。

今回、設備はほとんどTOTO製ですから、建売分譲住宅としてはよいものを使っていると思います。また、場所もけっこう便利です。南城市の中では人気エリアのひとつではないでしょうか? イオンタウン南城も近く、比較的高速道路へのアプローチも良好です。

ご見学随時受け付けていますので、よろしくお願いいたします。
弊社で日程があわずにご案内できない場合は、がじゅまる不動産さんなど協力会社へぜひお問い合わせください。

売主様都合等で、非公開で売却中の大型物件が2件ありますので、よろしければお問い合わせください。いずれも業者様紹介可能です(手数料分かれ)。

1)今帰仁村内 6800坪/9億5500万円
オーシャンフロントで高台オーシャンビュー。小さなプライベートビーチ付き(上記動画が高台からの眺め)。

小さなプライベートビーチあり

2)名護市郊外 7600坪/11億4000万円
防風林を隔ててビーチに出ることができ、オーシャンビューも楽しめます。自然公園法第二種特別地域。

同業者の方はお気軽に資料をご請求ください。