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3月7日付沖縄タイムスの記事よると、沖縄県内の不動産競売事件件数(那覇地裁管内)は、1993年の統計開始以降の最少記録を更新したそうです。
確かに、不動産業者の間では「最近競売とれないよね」「競売物件、いいのがないねー!」という話が、だいぶ以前からささやかれています。考えてみれば、競売物件が少ないのを残念そうに話す業者さんが多いのは考えものですね(自戒を込めて)。社会全体にとってはよいことでしょう。

では、どうして不動産競売の件数が減少したのでしょうか?

09年の金融円滑化法施行で中小企業の資金繰り緩和と個人住宅ローンの返済負担が軽減され、倒産や破産が減少。同法が終了した13年3月以降も、金融機関が柔軟な融資姿勢を継続し、企業倒産件数は小康状態を保っている。競売事件件数も10年に844件と減少に転じて以来、7年連続で減少している。

つまり、リーマン・ショック後の金融円滑化にかかる政策が、一定程度の成果を上げているということのようです。
加えて、任意売却が増加したことも、不動産競売の減少に影響を与えたのではないかとのことでした。

景気拡大で不動産需要が高まり、競売より高値で売却できる任意売却が増えたことが要因と見ている。

ということです。
最近では逆転現象が起きており、任意売却の価格より競売で競落される価格のほうが高いようにも思えます。新聞で報道される県内の景気判断も常に「景気は拡大している」となっていますし、全体的に不動産が売れやすい、需要が高い状態が続いていることが背景にあるといえそうです。

一般の不動産売却に関しても、今はかなりいい時期で、想定より高値で売れることもよくあります。
売却をご検討の方はぜひ、お問い合わせください

すでに大家さんをされている方や、大家さんを目指している方はサブリースという言葉をご存じだと思いますが、わかりやすい説明を引用してみます。

サブリースとは、一括借り上げ、家賃保証制度のこと。 不動産会社が貸主から賃貸物件を一括で借り上げ、入居者に転貸する。 貸主は入居者がいようといまいと一定の家賃が保証されるとともに、入退去に関する手続きや家賃の集金業務などから開放される。 一般的に保証される賃料は相場の80%〜90%となる。
Home’s不動産投資

ざっくりいうとサブリースとは、アパートを建築して管理する会社が、部屋を一括で借り上げて家賃を保証してくれる仕組み、ということになります。ところが、実際にはいろいろな理由で家賃を減額されるという話は聞いていました。そして今回、朝日新聞デジタルに載っていたのが「家賃減収、大家が提訴へ レオパレス21『10年不変』」という記事です(2017年2月22日付)。

リードには次のように書かれています。

家賃収入は10年間変わらない契約でアパートを建てたのに、6年後に減額されたとして、愛知県の男性(88)が22日、サブリース大手「レオパレス21」(東京都)を相手に、減額分の支払いを求める訴訟を名古屋地裁半田支部に起こす。同様の減額事案は全国で相次いでおり、少なくとも100人以上のオーナーが一斉提訴を検討している。

ということです。今回はレオパレスさんでしたが、他社のサブリース契約でも似たような事例を耳にすることがあります。ただ、少なくとも契約書には(目立たないようにかも知れませんが)家賃減額の可能性が書かれているはずです。難しいのは、契約時にその説明があったのかなかったのか、後から確認することができない点でしょうか。
もうちょっと朝日新聞デジタルの記事を引用してみましょう。

訴状などによると、男性は愛知県知多市に2階建てアパート(20戸)を建て、2005年1月に同社と月額77万7800円のサブリース契約を結んだ。同社は「30年間、賃料は減額しない」と説明。契約書では「賃料は当初10年間は不変」と明記されたが、経営難を理由に11年10月に約10万円の減額を求め、男性はやむなく受け入れた。だが業績の回復後も家賃は戻らないことから、男性は家賃の増額と、交渉を始めた16年7月からの差額約81万円の支払を求めている。

ここまで読むと、レオパレスさんちょっと気の毒な感じもします。「30年間、賃料は減額しない」と言ったかどうかは若干疑問ですし、すでに当初予定していた「賃料は当初10年間は不変」という期間も過ぎています。こういう記事を書かれるとイメージダウンしてしまいますが、レオパレス、そこまで悪くもないのでは……?

ただ「サブリースだってリスクはある!」ということを、ここで再認識しておきたいと思います。他にもアパートを建てさせてサブリースで回している会社はいくつもありますが、家賃が絶対に保証されるというわけでもないですよ、ということは、この事例からもあきらかですね。

2月15日付けの沖縄タイムスによると、政府は民泊の無許可営業の罰則強化に乗り出すそうです。民泊については関心がある方が多いと思いますので、長めに引用しておきます。

一般住宅を宿泊施設として活用する「民泊」で無許可営業がまん延していることを受け、政府が無許可営業の罰金額の上限を現行の3万円から100万円へと大幅に引き上げる方向で最終調整していることが14日、関係者への取材で分かった。今国会に提出する旅館業法の改正案に盛り込む。
政府は外国人旅行者の増加に伴う宿泊施設の確保のため、昨年4月から旅館業法に基づく許可制の形で民泊を解禁。営業日数などを制限した上で旅館業法より緩やかな規制を適用する新法も検討している。事業者は特定の地域を対象とした国家戦略特区での営業の他、旅館業法か新法どちらの規制の下で営業するか選ぶことができる。
都道府県知事による立ち入り検査の対象はこれまで営業許可のある業者に限られていたが、改正法案では無許可業者にも立ち入りできるとし、緊急の必要があれば営業停止措置も命じることができるとする。

「緊急の必要」が何かなど、確認したいことは多々ありますが、いずれにせよ民泊については何らかの形で規制が強化されていくことは間違いありません。先週も県内の新聞で、那覇市が民泊の原状を調査すると報道されていました。その報道のなかでは「ヤミ民泊」など、ネガティブな形容も目立っていたことから、とくに旅館やホテルなどの事業者からの圧力が行政を動かしているようにも感じられます。

弊社のお客様で、今後民泊事業の経営をお考えの方は、ぜひ旅館業の許可を取れるよう準備されることをおすすめします。

1月21日付けの沖縄タイムスによると、沖縄県は昨年(2016年)の観光客数を861万人と発表したようです。これは前年比約85万人増、割合にして11%増ということになり、沖縄の入域観光客数が順調に伸びていることを裏付けています。
観光客数の伸びを押し上げている要因は、やはりインバウンド需要のようです。観光客数861万人のうち200万人が外国人観光客。前年比38.7%という大幅な外国人観光客の伸びが、需要全体を押し上げた形となりました。
また、沖縄はクルーズ船の寄港地としても、全国トップ。クルーズ船はそのほとんどが台湾と、香港を含む中国からの船のようです。そして、今年も30%増の見通しと発表されています。
このような背景からか、民泊用地をお探しのお客様が増えました。特にビーチ沿いの土地などをお探しの企業様が多く、かなり多くのお問い合わせをいただいています。

今後ホテル業VS民泊のゆくえがどうなるのかは予想が難しい問題ですが、ちょっと考えておきたいのがインバウンド需要の3倍強の日本人観光客の存在。今、日本人観光客の多くはホテルに宿泊していると思いますが(もちろん相当数が民泊を利用しているとしても、ホテルの方が多いでしょう)、この日本人観光客をどのように迎え入れるのかが中期的なキーとなりそうです。

インバウンド需要はまだ続くと思われますが、どれくらい長期にわたって続くのかは不明です。反面、日本人観光客数は手堅く推移しており、激減するとは考えにくいといえます。しかも、彼らのうちの何パーセントかはリピーターとなってくれるはず。
そんな日本人観光客にぴったりの民泊用地も、弊社で取り扱っています。ぜひご検討ください!

屋我地のビーチ前土地

南城市知念の海が見える土地

本部町備瀬の土地

東村川田の海が見える土地 

現在弊社では、お昼前後の3~4時間勤務できるパートさんを募集しています。
11時から15時の間で3時間以上ならOK。業務内容はPCでの作業(FileMakerのデータベース管理や、WordPressでくんでいる自社サイトの管理、その他ファイル整理など)が中心で、管理物件の清掃も業務に含まれます。

時給750円、勤務地は豊見城市長堂です。
月~金曜の5日間お願いします。

短期勤務ご希望のお友達がいらっしゃったら、ぜひご紹介ください。

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朝日新聞の以下の記事で、おとり物件への取り組みが報道されています。

「おとり物件」業者、不動産サイトから排除へ

といっても首都圏のケースのようですが、重大な違反をおかした業者はアットホームやCHINTAI、スーモなどの5大サイトへの広告掲載を禁じるという内容。事実上告知ができなくなるため、違反業者としては相当な痛手となる、という話です。

沖縄ではおとり物件、おとり広告はあるのでしょうか? 少なくとも売買物件に関して「おとり物件だ」と思える物件を見ることはまれです。「あー、あそこの会社はやってるかも」と思うところが2件ほどありますが、最近は控えめですし……。

賃貸に関してはなんともいえませんが、少なくとも「おとり物件が横行している」という状況ではなさそうです。そのかわり沖縄特有の事情ですでに決まった物件が載っていることはよくありますが……。それはたぶん、ちょっとテーゲーだから、決まった物件を削除し忘れているだけに違いない……と睨んでいます。

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最近読んで面白かった書籍から、トピックを紹介します。何気なく手に取って読み始めた『マンション格差』(榊淳司著・講談社現代新書)。いろいろと「その通り!」「なるほどそうか」と納得したり、ためになったりするポイントがあったのですが、中でもマンションの価値を決めるものは何か? という問題は、今後日本で不動産を買うなら気を付けておきたいポイント満載。「マンションの格差は『9割が立地』」と題した第4章では、立地とマンション価格の関係を掘り下げています。

「不動産の資産価値は9割が立地」
よく指摘されることだが、これは冷徹な事実である。誰も逆らえない。マンションなら、その建物のデザインや共用部の充実度、住居内の居住性も確かに資産価値に多少影響する。しかし、全体評価の1割以上までは影響しないだろう。
新築マンションを選ぶ場合に注意してほしいことがある。他の項でも書いたが、立地に自信のないマンションほど、その他の面を強調したがる。たとえば、東京都の湾岸エリアで過去に販売されたタワーマンションの多くが、豪華設備を売り物にしていた。エントランスの噴水、屋内プールや大浴場、バーベキューガーデン、スポーツジム、バーラウンジ(パーティールーム)、ゲストルームなどである。
(中略)
では、デベロッパーはなぜそんな豪華設備を作るのかというと、そこにもしっかりとした理由がある。そのマンションの立地に対する評価があまりにも低いからだ。

ここで筆者が主張しているのは、豪華設備は結局資産価値を下げる要因になりうるということ。プールや大浴場となると、管理に相当の手間暇と予算がかかるうえ、20年もすると老朽化して使われなくなるでしょう。すると、資産価値としてはマイナス要因に。それでもなぜデベロッパーが豪華設備を売り物にするのかというと、立地が弱いから、というわけです。
結局、豪華設備を売りにしたマンションは、長い目で見ると資産価値が低下しやすい物件ということになるでしょう。逆に資産価値が目減りしにくいのは、多くの人がほしがるよい立地にある物件です。
筆者は東京でいうなら「港区の青山と千代田区の番町」をあげています。郊外でいえば、主要な都市が連続している沿線。東海道線沿線に将来性があると指摘しています。
では、沖縄でいうなら? もはや新築マンションが立地する余地の少ない、那覇市内の人気エリアをあげることになるでしょう。新都心、真嘉比などを中心に、モノレール沿線を狙っておきたいところです。しかし、そういったエリアにはもう、マンションを建てられるほどまとまった土地がほとんど残っていません。
そのため、沖縄県内のデベロッパーは「郊外へ、郊外へ」と立地を移しています。
これから新築マンションを買う人は、よほど厳しく立地を吟味し「その街に将来性があるのか?」を考えておかないと、資産価値が激減するマンションを買ってしまう可能性があるでしょう。
本書は「立地」を非常に強く意識して書かれているため、遠い内地の事情であっても、十分に参考になると思います。

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県の発表によると、2016年度上半期(4~9月)の入域観光客数が、前年同期比12.8%の増加となったそうです。人数では416万8700人で、過去最高。特に外国人観光客の伸びが大きく、前年同期比40.5%増と、かなり大幅です。

インバウンド需要を見込んだ民泊などの事業を考えている方にとっては、まさに追い風と言える状況でしょう。これほどの伸びが続くとすれば宿泊施設の不足は続くはずですし、数が増えれば多様化もして、特殊な立地の物件でも脚光を浴びる可能性がありそうです。
しかし、弊社で注目しているのは国内外の観光客の「実数」。人数そのものです。

地味ですが国内観光客も増加しており、昨年同期比5.3%増。かなり立派な数字です。しかも人数で比較すると、国内観光客が圧倒的に多いのです。この期間の外国人観光客が123万7300人だったのに対して、国内観光客は338万1400人。

インバウンド需要に陰りが見えた時の民泊事業はどうすべきか? その問題点を考えている方には、ぜひ弊社物件をおすすめします。「海が見える不動産」を多く揃えていますし、比較的価格が安く高品質の居住用コンテナハウスBOX OF IRON HOUSEを取り扱っています。予算1000万円くらいから許可を取得した民泊事業を行えますし、不動産業者ならではの広告方法として「マンスリー別荘」や「ウイークリー別荘」のような、国内向けの打ち出し方も可能です。

今後の不動産活用を、一緒に考えていきましょう!

%e3%83%97%e3%83%ad%e3%82%b9%e3%83%9a%e3%83%bc%e3%83%ab県内ではなく、福岡県東久留米市にある物件ですが、弊社所有のワンルームマンションを売却予定です。
価格は280万円で、表面利回り12.8%。10年以内に元が取れる計算です。

●物件資料はこちらからダウンロードできます●

詳細は弊社までお問い合わせください。

 

不動産を売却した「儲け」にかかる税金を譲渡所得税といいます。たとえば1000万円で土地を買った翌年に1500万円で売却したら、儲けにあたる500万円に対して約4割の税金が賦課されます。約200万円と、かなり高額ですね。

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これには、居住用財産の特例があり、自分が住んでいるお家を売った場合には3000万円まで控除されます。つまり、3000万円までの不動産であれば譲渡所得税がかからないわけです。

今年(平成28年)の3月に公布された法律により、相続した不動産であっても3000万円控除が受けられる可能性が出てきました。古いお家に限りますが、これはけっこう注目されているそうです。ざっくり説明すると次の条件にあてはまる場合、特別控除が受けられる可能性があります。

①平成56年5月31日以前に建築された家屋で、区分所有建物ではないもの(マンション以外)
②相続開始の直前において被相続人以外に居住をしていた者がいなかったこと

上記の建物を、相続開始の時から3年以内に①耐震リフォームして譲渡するか、②更地にして敷地を譲渡した場合に、この特別控除の対象になります[1]。

おそらく、これによって「更地にするお金がもったいないから、古家ありのままで売ろう」と考えていた相続人の方々が、「やっぱ更地にして売ろう」と方針変更するケースが出てくるのではないかと思います。


[1]注:ほかにも要件があるので、ぜひ税務署等で細かくチェックしてみてください。