Category Archives: 不動産売買のポイント

不動産を売却した「儲け」にかかる税金を譲渡所得税といいます。たとえば1000万円で土地を買った翌年に1500万円で売却したら、儲けにあたる500万円に対して約4割の税金が賦課されます。約200万円と、かなり高額ですね。

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これには、居住用財産の特例があり、自分が住んでいるお家を売った場合には3000万円まで控除されます。つまり、3000万円までの不動産であれば譲渡所得税がかからないわけです。

今年(平成28年)の3月に公布された法律により、相続した不動産であっても3000万円控除が受けられる可能性が出てきました。古いお家に限りますが、これはけっこう注目されているそうです。ざっくり説明すると次の条件にあてはまる場合、特別控除が受けられる可能性があります。

①平成56年5月31日以前に建築された家屋で、区分所有建物ではないもの(マンション以外)
②相続開始の直前において被相続人以外に居住をしていた者がいなかったこと

上記の建物を、相続開始の時から3年以内に①耐震リフォームして譲渡するか、②更地にして敷地を譲渡した場合に、この特別控除の対象になります[1]。

おそらく、これによって「更地にするお金がもったいないから、古家ありのままで売ろう」と考えていた相続人の方々が、「やっぱ更地にして売ろう」と方針変更するケースが出てくるのではないかと思います。


[1]注:ほかにも要件があるので、ぜひ税務署等で細かくチェックしてみてください。

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時々お客様に尋ねられてお答えするのですが、ローンを申し込むときのコツやポイントは、ふたつあります。「ローンの月額は今の家賃と変わらないのに、融資の審査に通りませんでした。どうすれば審査に通るのでしょうか?」というお悩みは、次のポイントを押さえれば解決するかも知れません。

①銀行の支店ではなくローンセンターへ行きます
②購入したい物件についての資料は詳細に。時間が合えば不動産会社の営業担当の同行もお願いしましょう

銀行はどこを見ているのか?

よく仕事でご一緒させていただく某銀行の担当さんに尋ねたところ、こんな答が返ってきました。「融資の審査で銀行が見ているのは2点です。まずお客様がどんな方か、そして購入される不動産がどんな物件か」。
つまり、①誰が、②何を買うかという問題です。
融資の審査が通らないという事は、上記の①か②のどちらかに原因があると考えられます。そこで、まずはお客様の属性について、しっかり判断できる担当者に対応してもらう必要があります。
そのため、支店よりもまずローンセンターに行くことをおすすめします。銀行の支店の担当者は住宅ローンだけを手がけているわけではありません。中には住宅ローンに若干不慣れな方もいますので、ローンセンターに行った方が確実ではないか、と思います。

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弊社で見聞したケースとしては、ローンセンターの担当さんはいろいろと提案もしてくれる場合が多いです。たとえば借入額に対してちょっと年収が足りない場合は「奥様の年収も合計して」とか「お父様が保証人になれませんか」などなど。「こうすれば審査に通るんじゃないか」というポイントがいろいろとあるようで、優秀な担当さんはたくさん引き出しを持っていて、そこからアイデアをだしてくれます。

物件のどこを見るのか?

不動産はひとつひとつ個性があり、同じものがありません。ですので、銀行の方も不動産の内容については詳しく見て検討するようです。
ごくおおざっぱにいうと、「この不動産の価値はどれくらいだろうか?」「今の所有者が義務者となっている抵当権は、売買の時にちゃんと抹消されるだろうか?」「再建築に問題はないだろうか?」などなど、けっこう専門的なポイントを突いて質問されます。
そのため、めんどくさくても不動産業者の担当に同行を依頼し、窓口に行ってもらう方が確実です。その物件の担当であれば銀行からの質問には回答できますから、銀行サイドで誤解が生じる心配はかなり減少します。

たとえば、税金を滞納して差押の登記が入っているような物件は、銀行の警戒度も跳ね上がります。こんなケースでは不動産会社の担当者が市町村や県税と打ち合わせをしているはずですから、同席していれば銀行からの質問や疑問に即答できるでしょう(このようなケースでは、差押登記を抹消する段取りをしてから売り出しています)。

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ちなみに、お客様が単独で銀行窓口に行かれた場合でも、結局銀行から不動産会社に問い合わせがあり、さまざまな打ち合わせをして進めるケースが大半です。銀行からは「お客様から融資の相談があり公図を見ましたが、敷地前面の地番がない土地は何でしょうか?」なんていう質問が寄せられ、それに対して「あ、それは里道の一部が残っている状態で、そこを含めて前面道路はすべて市道になっています」などとお答えしたりします(実際にあったやりとりです)。

そんなわけで、ローン審査に不安がある方は、不動産会社担当者の同行を依頼してください。話が早くなる可能性がけっこうあります。

それでもローンが組めないときは?

そこまでしても融資の審査が通らない場合は、おそらく物件価格が高すぎるのだと思います。安くても納得のいく物件を探して、再チャレンジしてみましょう。

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これから仲介業者と打ち合わせをして、不動産売却を成功させるためには、最低限それがどのような仕組みかを理解しておく必要があります。一般的な不動産売却において、不動産仲介会社は物件売主様から依頼を受けて、物件の調査をしたのちに新聞、雑誌やインターネット広告で買いたいお客様を探します。そして、成約したら重要事項説明書や契約書を作り、売買をすすめていく……ということになります。

仲介を法律(宅地建物取引業法)の用語で媒介といいます。
そして、お客様から「この物件を売ってください」と依頼を受ける媒介契約には、おもに3つの類型があります。

  1. 一般媒介契約
  2. 専任媒介契約
  3. 専属専任媒介契約

順に説明していきましょう。

複数の業者に重ねて依頼する「一般媒介契約」

一般媒介

図のように、お客様(依頼者)が複数の不動産会社に仲介を依頼する形態が「一般媒介契約」です。お客様がそれぞれの業者と打ち合わせをして、売却をすすめていく形になります。図の各業者から、さらに別の業者に紹介して購入希望のお客様を探してもらう事もあります。

ひとつの業者に絞って依頼する「専任媒介契約」

専任媒介

こちらは、お客様(依頼者)が選んだ1社に売却活動を任せる形の契約です。専任媒介契約を締結した会社は、自分たちで広告をして購入希望者を探すほか、他業者にも情報を流してお客様を紹介してもらいます。この場合、お客様がご自身で買い手を見つけて契約することもできます。

あとは③の専属専任媒介契約ですが、こちらは専任媒介契約と似ていますが、お客様自身で買い手を見つけることもがきないという契約内容で、必ず専属専任媒介を締結した業者を通して契約する必要があります。この類型はお客様にとってあまりメリットがないため、「一般媒介契約か専任媒介契約か」の二者択一で考えてもよいでしょう。

では、どの類型がおすすめなの?

時々お客様から、「一般媒介契約と専任媒介契約、どちらがおすすめですか?」と尋ねられることがあります。
これはケースバイケースで、物件によってちょっと考え方が変わってきます。たとえば相場より安くてお買い得な売れ筋物件であれば、一般媒介でも十分ではないでしょうか? 複数の業者が競争することで、より早く売却できるかもしれません。

一方、「債務が大きく残っていて、価格を下げられない」とか、「近隣と境界に関してのトラブルがあり調整が必要」などの難しい物件は専任媒介にしておいたほうが無難でしょう。信頼できる不動産業者を探して、そこに責任を持って対応してもらうのが得策だからです。

また、これは全般的にいえることですが「本気で広告してもらいたい」と思ったら、専任媒介にすべきでしょう。弊社でも広告を掲載する際、一番よい枠はどうしても専任媒介や専属専任媒介をいただいている物件から埋めていきます。雑誌GooHomeの巻頭特集で掲載してほしい物件を尋ねられた場合でも、一般媒介の物件より専任媒介の物件を優先します。これは当然のことで、私たち1社に任せていただいている専任物件に対して、私たちはかなり重い責任を負っているからです。

そこから、内地向けのリゾート案件なども専任媒介がよいと考えています。
専任でお任せいただければ、弊社で契約しているすべての不動産情報サイトに掲載しますし、東京や大阪の不動産業者に「沖縄で物件を探しているお客様はいませんか?」というDMを打つこともよくあります。

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一般媒介でも2~3社に絞って媒介契約をされている場合は、私たちもかなり気をつけて広告するように努めます。ところが、時に10社以上と契約されているケースもあります。こうなると、この物件がもう売れたのか売れていないのかさえ把握できなくなりますので、積極的に扱う事ができなくなります。

基本的な用語を整理しておきましょう

今回はわかっているようでわかっていない部分もある、セットバックについて。
不動産物件情報を見ていると、ときどき「セットバック要」「セットバック有り」などと書かれています。なんとなく「建物を建てるときに、一定のスペースを空けて、後退して建てないといけないのかな?」という感じで理解している方も多いのではないでしょうか?

だいたい当たっていますが、厳密に言うとちょっと違っているかも知れません。概要を説明しましょう。
建築基準法(第42条)に、土地が接している道路の幅が4m未満の場合は、建物や壁・門等はその道路の中心線から2m後退しなければならない、と定められています。この中心線から2mのうち、敷地が削られる部分がセットバック。

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たとえばこのような形状の土地で、物件の前面の道路幅が4mを切っているとします。

その場合、建物を建てるときには、中心線から2m(矢印で示した位置)まで塀・門・建物を後退しないといけないことになります。その後退した部分は道路とみなされます。
というわけで、不動産物件情報に「セットバック有り」等と書かれているときは、土地の一部が使えない、ということになります。

 

一方後退とは?

さらに、ちょっと例外的なセットバックもあります。
上の写真では、物件の反対側も宅地ですが、これが宅地でなく川やがけ地であった場合。この場合、道路幅を4m確保するためには、中心線から2m後退しただけではだめということになります。

一方後退
そこで、「一方後退」といって、道路の反対側から4mの位置まで後退しなければいけなくなります。

セットバック部分の取り扱い

セットバック部分は、自分の土地ではありますが、建物を建てるときの建ぺい率・容積率を計算する上で、敷地面積に含まれません。
とくに狭い土地では、「どれくらいの大きさの家を建てられるかな?」という計算の時にちょっと不利になってしまいますので、そのあたりを踏まえて検討してみてください。